蚌埠房地产市场报告

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1、蚌埠房地产市场报告一、回顾以往市场1、总体市场供求分析2002-2004年商品房供求表年份竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）供求比2002年72.744.41：0.612003年91.648.81：0.532004年129.789.41：0.69数据来源：蚌埠统计年鉴分析:Ø房地产市场供求比例是最能反映一个城市房地产活力的指标。对比数据表明，蚌埠房地产市场一直以来是处在供大于求的局面。Ø2004年市场需求量大幅增加，增幅达到83%，改善住房条件的需求逐步释放，供应量也同比放大。随这改善住房条件需求逐步释放，未来将是以满足基本住房需求为主流。Ø随着蚌埠市社

2、会经济的快速发展及新区的开发建设，城区政治、经济、文化中心已逐步向新区转移，城市人口将大量涌入新区。蚌埠市一半以上的楼盘在新城区，目前供销两旺。Ø由于每年剩余销售面积在扩大，这将直接影响房地产开发投资，这也加剧了未来市场竞争。1、商品房价格分析数据来源：蚌埠统计年鉴分析：Ø近几年蚌埠经济的快速发展，居民收入的稳步提高，居民的购买能力大幅增强，市场需求量迅速放大，商品房销售价格同比上涨。Ø自2002年开始，蚌埠每年房价增长幅度都超过15%。即使在2005年经历了宏观调控，房价依然坚挺，上涨幅度还超过2004年，原因有两点，一是由于新城区楼盘的热销，新城区大都是异

3、地房地产公司开发，社区规模、产品品质都有大幅提高，价格上涨是必然因素；二是供应结构上看，不少楼盘开始推出小高层产品，建筑成本的上升直接导致价格上涨。这些都是导致价格上涨的直接因素。Ø随着市场需求的逐步释放，供应量的逐年提升，在供大于求的整体趋势下价格走势将平缓，大幅上涨的可能性不大。由于新城区楼盘占总供应的一半以上，随着新城区的不断成熟，楼盘的品质、景观有了前期的示范效果，后期这些楼盘价格势必继续上涨。城市总体房价是向上的走势。2、房地产投资、新开工面积分析2002-2004年蚌埠房地产投资、新开工面积年份新开工面积同比增长房地产开发投资额占全社会固定资产投资

4、比例2002年46.625%8.113.0%2003年123.4164.8%13.515.9%2004年97.5-21.0%16.916.4%数据来源：蚌埠统计年鉴分析：Ø蚌埠房地产投资逐年增长，而且比重日益加大，2004年房地产开发投资额已经占全社会固定资产投资达到16.4%，这给未来房地产市场供应带来不确定性，也给房地产健康发展带来了潜在风险。Ø蚌埠近两年新开工面积都超过百万平方米，相对于每年的销售量，势必造成供大于求，这很大一部分由于政府调控不利造成的，2003年、2004年土地供应量急剧放大造成了目前市场供大于求，也加剧了未来房地产市场的竞争。1、商品

5、房空置状况2004年蚌埠商品房空置面积表内容合计同比上涨住宅商业营业用房商品房空置面积23124463.3%15872346355#空置一年至三年5150461.5%3126615127空置三年以上7443/1783451数据来源：蚌埠统计年鉴分析：Ø空置率是房地产市场的晴雨表和风向标。上面数据也正反映了蚌埠房地产市场供过于求，很多房屋竣工后一年时间里才能销售完。由于市场供大于求，购房者选择余地大，购房者更愿意购买现房。Ø2004年空置面积大幅上涨，这主要是由于2004年房地产市场供应量急剧放大，市场需求量跟不上所致。Ø商业用房的空置面积较大，而且很多空置一年

6、至三年，销售冷淡，市场对商业用房需求不足，根据目前蚌埠居民收入水平和消费能力，短期对商业用房面积的需求不会有大的增加。而新城区华夏第一街27万方商业面积和规划中沃尔玛20万方商业体量势必使商业用房销售竞争更加激烈。5、土地供应2002-2005年蚌埠居住用地供应表年份供地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)2002年67100.52003年1301952004年1321982005年83124.5合计412618数据来源：上海绎凯博才市场研究中心说明：建筑面积是根据居住用地估算容积率来测算，按居住用地容积率1.5计算。分析：Ø2002-2004年住宅销售面积达

7、168万平方米，而2002-2005年居住用地供应面积就达618万平方米。按现在的销售速度，剩余这450万平方米将在未来四、五年内才能消化，这将使得2005-2008年是市场供应的高蜂期，未来三年每年住宅市场供应都将在110万左右。Ø从政府部门获悉，2006-2007年总共供应居住用地161万平方米。自2005年开始，政府部门控制了土地的供应，居住用地每年供应控制在80万平方米，从源头控制了住宅供应量，从长远角度看有益于房地产的健康发展。Ø 2003年，蚌埠城镇居民人均建筑面积为19平方米，按2020年前实现人均建筑面积30平方米的目标要求，每年需递增3%。综

8、合2020年蚌埠市辖区人口将达到100