2010年长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告

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1、长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告目录第1章城市宏观经济研究31.1城市发展因素导向31.2经济增长及财富指标51.3房地产政策分析71.4总结10第2章济南住宅市场分析112.1济南住宅市场分析112.2济南各区域市场分析132.3济南住宅市场发展预测16第3章济南商业市场分析173.1济南商圈的演变分析173.2济南商业现状分析203.3济南市商业未来预测28第4章项目地块分析294.1地块价值评估294.2地块价值分析35第5章长清住宅市场分析375.1住宅市场

2、整体分析375.2区域住宅市场划分385.3长清老城区住宅市场分析395.4长清新城区住宅市场分析415.5长清大学城住宅市场分析435.6长清住宅潜在供应分析455.7竞争项目细分465.8可比案例分析51第6章长清住宅需求市场分析546.1需求分析说明546.2潜在消费群体的个人属性556.3消费行为分析596.4消费需求分析636.5消费态度分析686.6行业专业人士访谈716.7需求分析结论71第7章长清商业市场分析737.1长清商业市场概述737.2商圈细分747.3在售商业分析777.4潜在商业项

3、目807.5长清市整体及项目所在商圈商业市场发展预测80第8章项目定位818.1住宅部分定位81112长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告8.2商业部分定位82第9章项目规划指导建议书869.1规划设计的原则869.2规划设计要求92第10章项目经济测算10410.1经济技术指标10410.2取费标准10410.3财务假设10610.4物业配比10710.5二级开发模拟107附件：设计成果要求113112长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告第1章城市宏观经济研究1.1城市发展因素导向1.1.1城市总体规划

4、及对房地产市场的影响主城区：旧城部分商务、行政、公共服务功能分别向西东转移，西部以商务、商务交流为主；东南部以行政、公共配套为主；主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。主城区规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能，并发展会展、体育、物流等新兴服务业；建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；加强王舍人、贤文传统产业的改造和高新技术产业的发展。济南实施了“东拓、西进、南控、北跨”的城市规划，东部新城成为房地产开发的热点地区。南部由于受到规划限制，房地产开发用地有限

5、，今后济南的房地产开发多集中在东部、西部和北部。其中，东部集中在高新区片区；西部，以西客站为主，外加腊山片区；北部集中在小清河沿线和洛口片区。在政府“西进”的规划下，西部发展迅速，各项配套日益健全，潜在客户对区域的认同度日益提高。园博园的建设及“两翼齐飞”的发展规划为长清提供了良好的发展机会。112长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告1.1.1城市区域发展及对本项目的影响本案经济发展规划：2009年长清GDP总值达到203.65亿元，增长12.3%，“十一五”预期全区生产总值达到282亿元，年均增长20.3

6、%，经济的发展使长清本地居民具有更大的消费能力，为房地产市场保有潜在客户。交通规划：长清到济南计划建造15公里轻轨，自济南西客站开始，途经大学城，零距离对接长清市区，打造近城生活圈，本项目距离轻轨较近，轻轨的开通将为济南市民到长清买房提供了便利，本项目客户群范围将被有效扩大。产业规划：园博园和大学科技园在长清的落户，成为长清发展的加速器；济南市“两翼齐飞”的发展规划，给长清带来了更多的发展机会。济南总投资80亿、十一大项目助力西部新城崛起，济西湿地公园、奥特莱斯商务中心、 现代农业生态观光园等项目为长清的发展

7、提供了契机。长清的经济发展和轻轨的建设，为本项目提供了本区和济南市区的客户群，80亿元项目的建设为本项目提供了完备的周边配套设施。112长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告1.1经济增长及财富指标1.1.12004-2009年长清GDP增长情况数据来源：《济南市统计年鉴》2004-2009年长清市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势，2009年长清实现生产总值203.65亿元，增长率12.3%。可以看出，长清经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时长清市经济稳定性

8、为房地产项目的最终成功提供了先决条件。1.1.22004-2009年长清产业结构发展情况112长清小柿子园项目市场研究及策划定位报告数据来源：长清区统计公报通过图表可以看出，长清产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业所占比例小幅稳定上升。第二产业比重仍在一半以上，说明长清区的产业结构仍有待不断优化，城市功能有待完善。1.1.1人口规模及增长速度数据来源：济南统计年鉴2004-2009年长清