科技园市场研究及发展定位策划分析报告.doc

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1、和立东升湖南环保科技园总部基地项目市场研究及进展定位策划报告湖南凌立房地产顾问有限公司2009年7月14日93/93前言本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项目前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目进展定位进行了初步分析。本项目用地性质为工业用地，定位于打造湖南第一个以总部经济为主的长沙总部基地项目。全文分四个部分进行论述。第一部分，市场研究部分。包括：1、宏观经济形式分析；2、长株潭要紧工业园区概况及重点个案分析；3、湖南环保工业园现状及进展规划；4、长沙工业用房及写字楼市场行情分析。第二部分，开发模式研究部分（总部经济理论研

2、究）。包括：1、总部经济、总部基地、商务花园概念；2、国内可借鉴案例类比分析。93/93第三部分，项目初判、核心价值提炼部分。包括：1、区域市场竞争产品深度分析；2、项目理解；3、项目SWOT分析；4、项目核心价值提炼；5、本项目开发模式确定及可行性研究。第四部分，项目进展定位部分。包括：1、项目市场定位；2、形象定位；3、功能定位；4、产业定位；5、客户群定位；6、产品定位；7、营销模式初步确定。第一部分市场研究部分一、宏观经济形式分析1、工业地产进展概况93/93工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后

3、专门多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，然而直到1970年，工业地产得以快速的进展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个都市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。中国工业地产进展历程：中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个时期，伴随着国内经济建设稳健快速进展。07年后开发区名义“圈地”，土地集中整顿时期03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得时期性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导进展经济

4、高速进展需要，逐步放行时期强化集约用地积极盘活存量土地鼓舞产业结构优化升级鼓舞向“多功能综合性产业区”进展今后政策方向土地出让金收支治理逐步实施工业用地招拍挂经济进展曲线粗放经营时期：圈地；整顿规范经营时期：放行；治理集约使用时期：综合；优化2、长株潭工业地产进展形势分析“十五”93/93期间，长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园的“两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心企

5、业。截至2004年底，入园工业企业达1219家，园区工业总产值占全市工业的39.3%，实现利税占全市工业的36.7%，工业到位外资占全市工业的75.1%，固定资产投入占全市工业的58.3%。总体而言，“十五期间”的产业园区明显带动了长沙经济的进展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大阻碍力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。随着长沙经济快速进展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业的要紧支柱、招商引资的要紧载体，工业园区随之进展到“二园九区”，2008年

6、工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5个百分点，“两园九区”完成规模以上工业增加值415.76亿元，占规模以上工业增加值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；规模以上高新技术产业完成增加值299.07亿元，占规模以上工业增加值比重为32.1%；规模以上工业六大产业集群增加值为309.36亿元，占规模以上工业增加值比重为33.2%。93/93二、长株潭要紧工业园区概况及要紧工业地产项目分析1、长株潭工业园区及工业项目分布情况依照湖南省进展委公布的《长株潭都市群区域规划》要求，长株潭地区的工业园区要紧有：湘江西岸9个，长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙

7、市高塘岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园；湘江东岸18个，长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区传统工业升级改造基地、长沙雨花区传统工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄