房地产市场定位策划及分析

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1、房地产市场定位策划及分析摘要：现阶段，我国的房地产市场显得尤为火爆，很多房地产开发商都由此获利。但是，还有很多的房地产开发商一败涂地。原因有很多，投资方向出现失误；市场定位失误；整体设计失败；价格定制失败；房地产项口形象不过关；没有很好的活动推广等等。整体來说，就是需要一个很好的营销手段来包装自己的房地产项目o房地产营销策划是指导企业进行项R的开发经营不可忽视的重耍环节，这也就是说，失败的一些房地产开发上并没冇很好地对自己的项目进行营销策划。现在，本文以胜天房地产公司开发的格林威治城项目为例浅谈一下房地产市场定位。关键词：房地严市场定位格林威治城正

2、文：一、项口概况：1、公司概况：新鴉胜天房地产开发公司于一九九九年七刀二十二日正式注册成立，集团公司下属10个全资或控股子公司，公司经营范围涉及工业、房地产开发、荒山绿化、市政工程、装饰装潢工程、工程项目监理咨询、物业管理服务等诸多领域。截止2009年底公司总资产达到10亿元。经过多年來的发展，集团公司已发展成为综合实力强大、资信状况良好，产业Z间协调发展成为多元化企业。2、产品概况：格林威治城总占地而积约7平方公里，社区内51%的高绿化率，10600亩山林景观中孕育着70力"株各类植物。一望无际的绿林中掩映着恬静的三大主题公园、星罗密布的湖泊、连

3、绵起伏的山峰和平整规则的GOLF球场,坡地组团叠水景观轴线、首层五星级入户犬堂、3.2米层高奢阔空间，大尺度雍容的客厅、精致实用落地大飘窗、270度明媚采光观景露台，彰显主人尊贵身份。3、项目周边环境：格林威治城，三横三纵交通动脉，通达全城。新医路、克西路等3条高级别城市延伸道路横贯东西。乌奎高速路、卫星路延伸、喀什西路贯通南北。与二工高铁站零距离,5分钟车程覆盖高铁经济带，率先收揽未来财智资本。未来高铁新区的经济辐射,使本项目拥有不可估量的附加升值潜力。二、客户的定位：1、客户细分：按照市场细分原理，通过不同的细分变量进行典型的或者冇代表性的细目

4、分类，从而将客户细分为不同的客户区隔，进行精确定位。（1）根据地理因素细分如居住区、行政区、公共区、大区域等。（2）根据社会因索细分如年龄、经济收入、行业、职位、教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命周期等。（3）根据心理特征细分如个性、生活形态等。（4）根据消费行为因素细分如执业情况、购买动机、詁牌忠诚性等。2、客户价值区隔：就是在经过上述客户细分之后，进一步分辨岀高价值和低价值的客户细分区域。它包扌4客户影响力、客户销售收入、客户利润贡献、忠诚度、推荐成交量等。3、确定客户的共同诉求：根据客户细分和客户价值区隔的结果，选定最冇价值的客户细

5、分作为目标客户细分，以客户需求为导向，为毎个目标细分市场提供差异化的营销组合。这些都是房地产开发Z前就要调查清楚，考虑清楚，“不打糊涂仗”。须知不论什么产品，客户的戏份是极为重要的。什么样的客源对应着什么样的产品，否则的话，市场不认可，产品无法变为商品，再好的房屋也不得不面临空置的尴尬处境。一个企业要做什么产品，怎么发展，靠什么发展都是客户支撑起来的。如果,不把客户搞清楚，那这个企业也就面临着倒闭、破产了。格林威治城的口标客户群应当定位在：（1）为父母解决养老的居所。（2）购买二套三套房的中年。（3）公务员（4）收入稳定的其他行业。（5）一些寻找安

6、静环境的富人。三、营销定位产品定位，即决定企业的产品和竞争者的产品在目标市场上出于何种地位。定位过程实质上是一个决策的过程，它决定着项目实施的方式和达到目标的最佳途径。（1）市场定位已经研制开发并生产出产品的企业，在营销上首先遇到的就是“市场定位”问题。简单地说，就是首先定在哪些“市场”、“场合”和选择哪些消费群体销售木企业的产品，是在城郊市场，还是市屮心市场？格林威治城在骑马上附近，当然不能只是在城郊，在友好商圈就应当把市场定位在城市中心市场。这样冇利于销售。(2)产品定位每一个企业，要找准产品定位，必须首先找准消费者及其需求特征，以突出产品(服

7、务)的特色为定位的出发点，以恰如其分地满足消费者的需求为定位的归宿。巨大的楼盘，高耸的楼层，一切都让格林威治城带有绿色的气息。它的定位就必须符合这些东西。在现场我们看到这个小区的时候在它的绿化还没有体现出来，但是，在10600亩山林景观屮孕育着70万株各类的植物，一望无际的绿林中掩映着恬静的三大主题公园、星罗密布的湖泊、连绵起伏的山峰。这些都是可预见到的。格林威治城做到了很好地把握市场定位。(3)服务定位现实经济生活屮的服务可以区分为两大类。一种是服务产品，产品为顾客创造和提供的核心利益主要來自无形的服务。另一种是功能服务，产品的核心利益主要來口形

8、成的成份，无形的服务只是满足顾客的非主要需求。格林威治城耗资上千万元，打造滴水不漏的四道安全防线。全周界红外系统、电视监控