杭州下沙高教园区商业空间布局调查研究

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1、杭州下沙高教园区商业空间布局调查研究　　摘要：近年来大学城的相关研究越来越受到重视，然而关于大学城内部商业布局的研究尚不成熟。本文以杭州下沙高教园区为研究对象，通过实地考察和文献搜集对其商业业态分布情况进行数据分析，总结了目前存在的问题，并为相关部门提供政策和建议。　　关键词：高教区；规划；业态分布；商业布局　　一、引言　　国外对于大学城这类新城商业结构的研究主要从区位论角度进行分析，大致经历了成本学派、市场学派、行为学派等不同发展阶段。以杜能（1826）和韦伯（1909）为代表的成本学派，其理论核心在于根据企

2、业生产成本最低来确定企业的最优区位；市场学派则综合考虑市场网结构的宏观区位论，提出产业布局必须充分考虑市场因素，尽量将企业布局在利润最大的区位，如克里斯塔勒（1933）与廖什（1940）的研究为合理科学地规划区域内不同规模城市以及城市之间关系打下了扎实的理论基础；行为学派则在对区位理论的研究中加入了对人的主观因素的考虑和分析，分别从决策者行为、被雇佣者行为以及消费者行为三方面进行考察研究，如普雷德（1976）强调，不完全信息和非最佳化行为对区位选择具有重要作用。然而，以上的研究都没有脱离土地、资本、劳动力、运输

3、、市场、交易成本和规模经济等内生影响因素的分析框架（李小建等，2006；吴传钧，1985；曾刚、林兰，2008）。　　国内对于大学城建设的研究有趋同趋势。黄德军（2005）从城市中央商务区规划理论出发，对南京市仙林大学城中心商业区发展条件与业态进行了分析；张战锋（2007）从空间布局角度对大学城商业空间组织形态、大学城商业空间分布和吸引范围进行了研究；朱佳佳（2009）通过对闽侯大学城周边商业布局的调查指出大学城商业内部结构与大学生消费水平低、消费频率高等行为特征相匹配，并认为这是导致商业规模等比较凌乱的重要原

4、因；何玉身（2007）、叶嫔华（2007）等人分别从商业街利用程度与商业地产角度对大学城的商业建设问题进行了探讨。但以上研究对大学生消费需求和消费行为的考虑缺乏深刻探讨，因此本文做了相关的研究。　　二、研究范围与方法　　（一）研究范围界定　　高教区位于浙江省杭州市江干区，于2000年12月设立，占地面积10.12平方公里，现有14所高等院校。截止到2012年末，园区已入住学生超过16万人，是目前国内比较大型且设备较完善的大学城。本文根据学生对高教区内及周边地区商业的需求状况及其流动情况，选取大学生日常活动区域的

5、最大值作为商业布局的研究范围：北至德胜东路-江东大道，南至6号大街（除去中自科技园和一些厂房区），东至钱塘江沿江大道，西北至景苑北路（高沙社区以西），西南至一号大街（下沙商贸城以西）。　　（二）研究方法与技术路线　　本文采用的研究方法有：1、文献分析法。利用所在学校的文献资料，结合高教区实地调研与面对面访谈等方式，广泛搜集相关研究资料。通过区位、产业发展、产城融合等基于产业分类的方法，将其与产业规模相结合，对研究区域内所有商业业态进行科学细分（25种）。2、实地调研访谈法。深入走访区内14所高校、14个学生生活

6、服务区、主要居民点及商业网点，通过田野调查和访谈，了解商业集聚区的空间布局和发展情况、服务能级和范围以及目前发展中遇到的重点问题。　　本次研究的技术路线如下：1、按照目前商业实际服务范围界定商业空间范围。2、通过对区域范围内的不同商业（25类）空间布局的实地调查，结合高教区空间战略规划，总结归纳出高教区商业布局的现实特征。3、分析目前商业布局及服务能力存在的问题，结合新城未来社会经济及空间发展趋势，提出相关对策和建议。　　三、高教区商业布局现状分析　　（一）高教区商业布局开发背景与历程　　1999年，浙江省委、

7、省政府为响应国家高校扩招政策，同时为满足浙江省经济和社会发展对高层次人才的巨大需求、缓解就业压力并拉动内需，做出了大力发展高等教育的决策，决定在杭州下沙、滨江、小和山、紫金港，宁波、温州兴建六个以高等教育产业发展为核心的高教园区，下沙高教园区是规模最大的一个。该规划将高校的教学区、生活区、公共服务设施统一安排布局，形成教学区--生活区--共享带--生活区--教学区的平行带状结构，并结合园区用地形态采用方格网道路骨架，内部采用环状公交线连接各校区与人流集中区（顾哲等，2005）。园区的消费场所由高校后勤服务保障，

8、以宿舍楼底层的沿街小型商铺为主。随着高教区自身的不断发展以及附近的下沙经济开发区的规模壮大，下沙地区的消费市场、经济增长和人口数量都大幅提升。2006年，杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一，此后才有下沙新城商贸服务业的规划，而真正的商业建设则更迟。因此，高教区规划比下沙新城规划早了5年，高教区规划中商业用地很少，只能由后来下沙新城建设增加的商贸服务加以弥补：1、