杭州市下沙高教园区商品房产投资价值分析报告

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1、杭州市下沙经济技术开发区商品房产投资价值分析课题组成员：高一杰、曹燕鸥、孙睿、张浩、张娜敏指导老师施建祥前言出于对学术研究的爱好和对房产价值问题的共同兴趣，浙江工商大学章乃器学院07级混合班的曹燕鸥、高一杰、孙睿、张浩、张娜敏五位同学，决心从下沙区的房产入手进行研究，于2008年10月拟定了《探究下沙房产的投资价值》这一课题项目；并得到了章乃器学院院长施建祥教授的尽心指导和大力支持。项目研究过程中，课题组对下沙地区的多兰水岸、梦琴湾、海天城、西子阳光星城等数个楼盘进行了实地调研，掌握了较为丰富的第一手相

2、关资料。同时，为了了解下沙房产的需求情况，课题组根据研究需要，在下沙以及杭州主城区多个地点进行了民众对下沙房产态度的问卷调查。为了进一步了解下沙房产的总体布局和下沙整体宏观经济状况，我们还走访了杭州经济技术开发区管委会。但由于下沙地区房产开发时间较晚以及商业秘密等因素，课题组得到的数据仍较为匮乏，且准确性有待进一步考证。2009年4月前后，在前期资料收集、数据整理基本完成的基础上，课题组的成员相继完成了《下沙房产投资价值的定性分析》、《下沙房产投资价值回归分析》、《下沙房价预测—灰色GM（1.1）模型》

3、、《下沙房产价格驱动力分析》等一系列文章，从不同角度对下沙房产的投资价值进行分析，得出了略有差异却总体一致的分析结论；再结合问卷调查得到的民众态度，得出了初步的成果。相信这些结论以及相关研究方法可以对投资者有一定的参考价值。由于水平所限及时间仓促，不足之处在所难免，还请读者不吝赐教。19摘要下沙开发区是国家级优秀经济技术开发区，近年来，下沙房产价格起伏波动较大，投资机会难以把握，本文结合定量分析和定性分析，给出了其价格变化的影响因素和长期、短期的变化趋势。本文先从影响房价的因素入手，利用驱动力模型，分析

4、了影响下沙房产价格变动的主要因素；再用回归分析的方法考察了近几年下沙房产价格的变化；另外，利用了灰色GM（1.1）模型对下沙房价近期走势进行了预测；最后结合问卷调查结果做定性的分析，对投资下沙房地产提出相应的建议。关键词下沙房产投资价值驱动力因素长期趋势短期预测正文1.命题背景引言下沙即杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务，目前辖区人口40万。曾

5、被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区，被联合国环境规划署等多家机构联合评为跨国企业投资的最佳开发区。近几年来，随着杭州市政府对下沙投入力度的增大，下沙新城的各种条件逐步完善；房产价格也迅速上升。2007年地铁概念的引入更是令下沙房产价格一路飞升。2008年随着全国楼市的整体调整，下沙房产的价格也有所波动。从投资角度分析，下沙的房产到底是否有投资价值？本文就此进行探讨。2.下沙房产价格驱动力分析影响商品住宅价格变化的因素很多，在这些因素中，有的仅影响某一具体的房地产价格，有的在总体

6、上影响某一地区或某一类房地产价格水平。本模型主要从商品住宅建造成本、房地产供求、经济发展水平三个方面进行分析；以下沙经济技术开发区1994~2008年商品住宅平均销售价格数据及其它社会经济因素数据作为基础；通过回归分析方法，研究了影响下沙经济19技术开发区商品住宅价格变化的主要驱动力，找出了影响下沙商品住宅价格变动的主要因素。2.1影响房价的各种因素：2.1．1商品住宅建造成本对房价的影响：为商品房建设土地价格（元/平方米）商品的价格主要是由成本决定的，房地产也不例外，成本的推动是房地产价格变化的内在动

7、力。商品住宅建造成本主要包括土地取得成本、建筑工程成本、设备采购成本、安装工程成本，其中土地取得成本所占比重最大，约占房屋建筑成本的30%~60%。近年来，随着我国城市化进程的加快，城市土地资源日益稀缺，造成地价的不断上涨，地价的上涨从成本方面直接推动了房价的上升。2.1.2房产供求关系对房价的影响：为下沙常住人口数（万人）；为商品房供给总面积（万/平方米）；为经济适用房建设成本（元/平方米）房地产市场价格是在房地产供给和需求双方互相作用过程中形成的，供给和需求的平衡影响房地产价格的变化趋势。随着经济持

8、续、快速、健康的发展和人民收入水平的不断提高，我国商品房市场需求增长强劲，更多的人有能力来购买房产，使中国居民的住房需求变成真正的有效需求。再者，中国城市化的加快，大规模的城市改造和居民拆迁，视住房的被动性需求增加。历史数据显示：1988~1997，中国城镇化率年均增长仅0.61个百分点，而1998~2005，城镇化率年均增长率上升到1.2个百分点；这充分表明1998年来，中国城市化进程的加速，城市人口的急速增长带来了中国住房的巨大需求，需