民生信托-联华星河ieo经营物业贷款项目尽调报告-定稿

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1、中国民生信托有限公司CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划中国民生信托有限公司联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划尽职调查报告经办业务部门：金融市场三部68中国民生信托有限公司CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划声明与保证我们在此声明与保证：本报告根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映

2、了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人（项目经理）：朱烨调查审核人（部门总监）：调查审核人（分管领导）：68中国民生信托有限公司CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划目录一、项目基本情况6（一）、项目背景6（二）、项目方案7（三）、项目交易模式及简要流程8二、交易对手分析9(一)基本情况9(二)、股权结构10(三)、管理素质10(四)、财务状况10(五)、征信查询及对外借款担保等情况13三、保证人基

3、本情况-联华集团14(一)基本情况14(二)、历史沿革14(三)、集团组织架构1568中国民生信托有限公司CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划(四)集团高层简历19(五)、联华集团项目展示20(六)、集团已完工、在建项目及储备土地情况28(七)、财务分析35(八)、对外融资、担保情况及诉讼情况37四、用款项目分析391、东城区办公楼项目分析40（一）、基本情况40（二）、项目现状42（三）、办公楼经济价值分析及测算42五、资金使用及未来还款来源分析55（一）第一还

4、款来源——“IEO办公楼”项目产生的现金回款；55(二)、第二还款来源--联华集团及实际控制人廖翊畅综合收入60六、项目投资环境及经济价值分析611、东莞市场整体分析612、东城区办公楼项目分析63七、增信措施64八、项目风险及主要防范措施651、借款人信用风险652、借款人经营管理风险663、保证人信用风险664、向保证人追偿风险665、质押物贬值风险666、信托发行不足风险677、信托延期风险6768中国民生信托有限公司CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划8、

5、其他风险67九、项目推介安排及结论67一、项目基本情况68中国民生信托有限公司CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划（一）、项目背景联华集团成立于1999年8月，注册地址位于东莞市莞城旗峰路159号三楼，注册资本人民币10000万元，实际控制人为廖翊畅。2012年8月，集团进行战略调整，正式更名为联华国际控股集团（以下简称“联华国际”），总部拟由东莞迁至北京。联华国际立足房地产、旅游酒店、实业投资、文化产业，不断创新经营模式，经过20年的辛勤耕耘，现已具有优质精品、

6、忠实客户、国际风格和文化理念相结合的企业综合竞争力，联华国际已成为一家综合性跨地区跨行业的多元化国际集团，旗下拥有地产集团、广东新联华集团、白玉兰酒店集团、千山旅游集团、联华物业集团、广东联华文化产业集团，在职员工3000余人，累计解决5万人就业，纳税额名列东莞民营企业纳税大户前茅。东莞市星河传说商住区有限公司（以下简称“项目公司”）为联华集团的子公司，成立于2008年，具备房地产开发二级资质，公司注册资金2000万元，已开发雍华庭、新天地、荷塘月色等优质项目，开、竣工面积100多万平米，累计已实现80余亿元的销售收入。其持

7、有并运营的IEO办公楼进行装修后将对外进行租售，我项目组经过认真研究及多次沟通，拟申请成立“民生信托-联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划”，发放5亿元贷款。主要用于如下三个方面：①农业银行及东莞银行贷款3.5亿元，此款项为IEO办公楼的前期建设所借款项。②IEO办公楼的装修及运作5000万元；自2007年开业至今已有7年，相对目前来说设施比较陈旧，为更好的吸引租户，并提供更为优质的办公环境，使其更契合高端的定位，计划对该办公楼群及园区设施进行装修改造。③其余1亿元用于补充项目公司经营所需流动资金。68中国民生信

8、托有限公司CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托计划第一还款来源为办公楼的租金或出售收入，第二还款来源联华集团、联华集团实际控制人廖祤畅及股东廖丽芬、袁倩贞，景天实业股东廖伟波、毛鹤玲的综合收入为本信托项目提供保证担保。（二）、项目方