湘潭九华保税区项目信托贷款集合资金信托计划尽调报告2015.7

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1、湘潭九华保税区项目尽职调查报告湘潭九华保税区项目信托贷款集合资金信托计划尽职调查报告项目名称：湘潭九华保税区项目信托贷款集合资金信托计划上报时间：2015年7月第52页湘潭九华保税区项目尽职调查报告目录第一章项目背景2第二章交易结构和风控措施2一、信托基本要素2二、交易结构3三、风险控制措施4四、还款来源分析5五、项目合规性及放款前提条件分析9第三章融资方分析10一、基本情况10二、历史沿革与股权现状11三、公司治理模式及组织结构12四、经营情况15五、财务状况18第四章湘潭市及九华区经济情况介绍42一、湘潭市经济情况介绍42二、九华示范区经济情况介绍及财政状况43第五章综合保税区项目情况介

2、绍46第六章项目风险分析52(一)项目风险分析52(二)风险控制方案52第七章项目总体评价53第52页湘潭九华保税区项目尽职调查报告第一章项目背景借款人湘潭九华经济建设投资有限公司（以下简称“湘潭九华”或“借款人”）成立于2003年11月，注册资本6亿元，公司主要从事基础设施的建设投资、九华示范区内土地开发与经营、项目策划、资产经营与管理工作。其控股股东为湘潭九华示范区管理委员会，属国有独资有限责任公司，持股比例100%。截至2014年底，公司资产486.25亿元、负债240.89亿元，2014年全年实现主营业务收入33.95亿元，净利润4.97亿元。联合资信评估公司给予湘潭九华主体长期信用

3、等级为AA。湘潭九华作为湘潭市九华示范区管委会（以下简称“九华区管委会”）的国有独资公司，是九华示范区范围内唯一的基础设施建设主体。为建设国家级的综合保税区项目，特向我司申请信托融资不超过5亿元，用于支持湘潭综合保税区的工程项目建设及相关建设工程款的支付，期限2年。为防范项目风险，湘潭九华以其持有的土地为该笔信托贷款本息偿还提供抵押担保，土地面积334,497.87平方，市场评估价值10.6亿元，抵押率低于5折。同时，九华示范区管委会承诺将该笔信托贷款纳入九华区财政预算，出具还款安排函。为防范项目风险，我司及监管银行对资金进行三方监管，后期待项目成立后要求湘潭九华定期向我司披露财务报告及经营

4、情况说明等信息。第二章交易结构和风控措施一、信托基本要素信托计划名称湘潭九华保税区项目信托贷款集合资金信托计划信托规模不超过5亿元（以贷款本息之和不高于最终提供的抵押物评估价值的50%为基本放款依据，以实际募集金额为准，可分期募集）信托期限每期信托期限为2年委托人合格投资者资金用途信托资金以信托贷款方式发放给湘潭九华，用于支持湘潭综合保税区的工程项目建设及项目工程款的支付交易对手湘潭九华经济建设投资有限公司、湘潭九华示范区管理委员会第52页湘潭九华保税区项目尽职调查报告风控措施1.土地抵押担保：湘潭九华以其自身持有的土地为该笔信托贷款本息偿还提供抵押担保，土地面积334,497.87平方，市

5、场评估价值10.6亿元，抵押率低于5折。2.湘潭九华经建投及九华管委会承诺将该笔信托贷款纳入九华区财政预算，并由九华区管委会出具还款安排函。3.加强监管及信息披露：我司与湘潭九华、监管银行签署三方监管协议，监管资金用途。湘潭九华公司在每季结束之日起10日内编制并向我司提交其自身季度经营报告和财务报告，具体报告形式以各方约定的内容及格式提供。每半年度及年度向我司提供半年度财务报表以及年度审计报告；每年4月30日前向我司提交其年度经营情况说明；若出现影响湘潭九华、区财政局偿付能力的重大事项，湘潭九华应在相关事件发生后的10个工作日内通知我司；在出现如上约定重大事项时，我司有权在合理时间进入借款人

6、经营场所查阅业务记录，包括不限于档案、资料、合同、会计凭证、财务报表等，借款人应予以配合信托退出借款人主营业务收入；综合保税区范围内及周边的土地出让收入、综合保税区范围内的标准厂房、仓库、货场租金收益；九华示范区管理委员会财政预算还款一、交易结构（一）本信托计划交易结构如下：信托计划发放信托贷款信托资金信托利益分配委托人（受益人）支付贷款本息信托产品兑付土地抵押九华管委会财政函湘潭九华监管银行监管第52页湘潭九华保税区项目尽职调查报告（二）完成信托计划涉及的主要法律文件1.湘潭九华与我司签署《借款协议》；2.我司与湘潭九华签署《抵押协议》；3.湘潭九华示范区管理委员会出具还款安排函；4.我司

7、与监管银行签署《监管协议》；5.我司与合格投资者签署《资金信托合同》及《认购风险申明书》。一、风险控制措施本项目采取以下风险控制措施：（一）土地抵押湘潭九华与我司签订《抵押协议》并在当地土地管理部门办理相关土地抵押手续，将其自身持有的国有土地使用权抵押为履行《借款协议》提供担保，土地类型为国有出让，用途为商业、住宅，土地面积334,497.87平方，市场评估价值10.6亿元。届时如补充其他抵押物，将根据补充抵