特力珠宝产业园改造项目整体定位与发展战略

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1、*谨呈：深圳市特力（集团）股份有限公司特力珠宝产业园改造项目整体定位与发展战略世联工作阶段划分项目整体定位及发展战略经济效益评价项目市场调研项目本体现状分析工作成果水贝片区经济背景研究消费偏好调研房地产市场调研委托方访谈产业园区珠宝企业访谈珠宝产业发展背景及规划研究区域功能发展现状及趋势研究产业园、珠宝工业园等相似区域案例研究规划功能市场及指标研究项目盈利模式研判建议方案的经济效益对比项目社会效益研究根据诊断深化研究，提出完善建议水贝珠宝发展现状分析房地产市场分析产业、人口、消费分析交通区位分析珠宝产业发展研究整体定位规划功能定位功能分区

2、物业发展建议提交整体报告05.12-05.2705.30-06.27世联工作小组在过去的时间里进行了如下调查和研究工作调研内容：交通可达性地块现状城区发展意向产业分布和园区发展现状产业发展规划房地产市场供需、价格水平现状消费习惯、消费水平园区内珠宝企业星光达珠宝意大隆珠宝金百福珠宝金城银域百泰…….国外案例泰国曼谷GEMOPOLIS珠宝产业园比利时安特卫普纽约47街国内案例扬州国际珠宝城珠宝产业发展研究国内珠宝产业现状研究深圳珠宝发展研究水贝珠宝未来发展趋势研究水贝片区现状研究产业园区现状研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研

3、究交通条件研究区位优势研究园区功能及指标研究功能定位各功能用地比例研究经济效益研究实地调研与踏勘进行的研究国内外案例研究政府部门及专业人士访谈报告导图项目本体及核心问题产业发展背景研究市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.51.1项目本体解析1.2开发目标与核心问题本项目所在的水贝地区，区位条件优越、交通便利：是连接香港特区和关外的枢纽，同时处于罗湖中心商业区的边缘地段本项目位于深圳罗湖区的水贝黄金珠宝产业聚集基地；区位条件优越、交通便利：水贝地区南临东门商圈和罗湖口岸，北

4、临进出特区的布吉关口，是连接香港特区和关外的枢纽，同时处于罗湖中心商业区的边缘地段。项目本体解析——项目区位皇岗口岸罗湖口岸东门商圈深圳北站布吉关口水贝地区本项目所在区域属于水贝黄金珠宝产业基地的门户区域和核心地带项目本体解析——项目区位水贝石化工业区水贝工业区万山珠宝园本项目本项目位于水贝黄金珠宝产业聚集基地的西北部，北面布心路是产业基地最主要的出入干道。项目所处位置属于产业基地的门户区域；地块东面区域由北到南依次是水贝石化工业区，水贝工业区和万山珠宝园，可以说本项目处于水贝珠宝产业集聚地的核心地带；地块四至：本项目北靠布心路，南至水贝

5、二路，东接贝丽北路，西至文锦北路，整个地块呈倒U形地块整体四至：北面为布心路和石化工业区，南面为水贝二路及泊林花园。东接贝丽路与水贝工业区相对，西面为现状保留的住宅和加油站，隔文锦路与洪湖公园相望。项目整体呈倒U形，特力地块为2、3号宗地，形状相对规则。项目总体分两期实施，特力2号宗地及东面7、8号宗地为一期改造范围，其余宗地范围为二期改造范围。项目本体解析——项目四至石化工业区洪湖公园水贝村泊林花园水贝工业区贝丽花园地块现有建筑以旧工业厂房为主，集中大量珠宝生产加工企业地块指标：项目本体解析——地块现状地块现状：地块基本都为旧工业厂房，

6、建于上世纪八十年代，楼层基本为5-6层目前均为珠宝企业办公、展示及生产场所；本项目所处的特力工业园为水贝三大主要珠宝产业园之一，客户认知度较高2810965590936992321016732-合计117062731539021130226968一类工业用地03164033827554678101889764一类工业用地02产业配套用房（㎡）产业用房（㎡）其中规划建筑面积（㎡）拆除现状建筑面积（㎡）宗地面积（㎡）用地性质地块编号地块外部交通条件良好，现状内部通达性较差，但改造完成后大幅改善外部交通条件良好：项目北面的布心路和西侧的文锦路是

7、进入水贝黄金珠宝产业园区的主要道路，均为深圳的城市主干道，项目对外交通便利；项目特力2、3号地块主要由水贝一路二街进入，现状道路窄小、缺乏停车场设施，路边作为车辆停放点，造成交通拥挤。改造完成后，水贝一路二街成为宽14米的园区的主要道路，可供人、车通行，未来项目2、3号地块内部通达条件将大幅改善。项目本体解析——交通条件0203水贝二路贝丽北路水贝二路上的出入口过窄，车行和步行都“只此一条路”，十分拥挤布心路文锦北路项目周边产业、生活配套齐全，特力具有较好的物业租赁客户资源项目本体解析——资源条件项目位于国内最大的黄金珠宝产业园区，聚集了

8、中国黄金、山东黄金、周大福、百泰、意达隆、星光达等众多大型珠宝生产、加工、销售企业，客户资源丰富；特力产业园属于为水贝三大主要珠宝产业园之一，特力拥有较好的物业租赁客户资源，并已意达隆、星光达