我国住宅商品房的价格信息

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1、我国住宅商品房的价格信息专题我国城市住宅商品房的价格分析目录第一部分住宅商品房的市场价格为商品或服务而实际支付的货币数量。成本价格从房地产商品开发生产、供给这一角度出发:房地产成本价格=总开发成本+开发商利润+销售税费住宅商品房的有效需求价格从居民消费者角度出发，该价格可理解为有支付能力的对住宅商品房的需求价格。从理论上我们可看出这三个价格的关系是：　　成本价格(开发商)≤市场价格≤有效需求价格(消费者)目前我国居民收入相对房价偏低，在许多城市，有效需求价格低于市场价格，甚至低于成本价格。第二部分

2、住宅商品房价格的构成马克思价格理论中在商品价值形成过程中解释了商品价格构成内容,其中商品价值=c+v+m商品的成本价格利润住宅商品房价格模式具体表现为:住宅商品房价格=成本十流通费用十税费十利润住宅商品房的定价机制一般商品的定价机制：指商品销售者以赢利为目的向市场提供需要的产品,并根据供求变化确定价格的过程。开发商要顺利实现住宅商品房销售,其流程是：向建设部门申请销售资格向物价局申报定价方案物价局综合考虑建设成本、消费者承受能力、周边商品房价格等因素的基础上审批住宅商品房价格获得建设部门核准销售资

3、格住宅商品房定价机制定义：指在市场经济条件下,住宅商品房价格构成的各要素按照一定的比例,在政府、企业、消费者共同作用下,形成住宅商品房价格的过程。我国目前住宅商品房市场的定价机制住宅商品房市场中上涨势力占绝对优势地位,希望房价下降的普通消费者居于绝对劣势地位,被迫接受住宅商品房高房价的定价机制。第三部分城市商品房价格的影响因素土地因素建筑物因素内部因素：指来自于商品房本身的自然物理性状而对商品房价格产生影响的因素，是商品房价格的主要影响因素。土地因素一线城市频现“地王”，使得百姓对购房价格预期发生

4、了变化，购房者和商品房开发商之间信息不对称，开发商会以地价不断攀升来误导购房者预期，渲染房价会大幅上涨的市场氛围建筑因素外部因素地区环境因素经济因素人口因素社会因素政策法规因素心理因素国际因素地区环境因素地区环境因素:指商品房所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征。自然环境:商品房所在地区的环境污染或环境治理状况以及景观的优美程度。社会环境:商品房所在地区的的市政基础设施条件和公共建筑配套设施条件（商业繁华程度、道路通达因素、交通便捷程度、公共设施配套状况、居民职业、社会

5、地位、文化素养、社会风尚等）经济因素经济发展状况储蓄和投资状况居民收入和物价水平市场供求关系财政金融状况税收负担状况经济因素经济因素经济发展程度市场供求关系一线城市刚性需求大,三四线城市商品房供应相对比较充足供求形势影响商品房价格价格供小于求供大于求中国商品房业投资所占国家GDP的比重在10%左右根据价值规律作用原理，当供大于求，商品房价格高于价值，价格开始下跌，供应减少；当供不应求时，价格低于价值，商品房价格上扬。居民收入与物价水平税收负担状况居民收入的增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住

6、与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对商品房的需求，导致商品房价格上升通常情况下，一般物价上涨,商品房价格随之上涨财政金融状况储蓄和投资状况人口因素商品房价格人口数量分布年龄增长情况例证：我国商品房市场正在享受人口红利老人儿童青壮年我国现状我国共经历过3次婴儿潮，其中第一、第二次婴儿潮人群正面临着改善居住需求，第三次人群正面临着置业需求，他们占据我国总人口的的32%，是购房的主力群体。住房制度改革以后，三类人群需求的集中释放，推动商品房市场近几年来驶入快车道。国外借鉴1980-1990年，日本处于

7、人口红利期，住宅及土地价格上涨了3倍多，但在接下来的近10年来，人口处于断层期，购房主力人群数量下降了20%，导致1990年以后的十多年间，住宅和土地价格下跌近50%。社会因素政策因素政策政规因素:住房政策、税收政策、金融政策、商品房价格政策、土地制度、城市发展战略、城市规划和土地利用规划、交通管制法规、行政隶属变更、特殊政策等。08年以来市场政策不断，但最关键的政策其实在于中央的紧缩型财政政策，多次提高利息和储备金率，加强了市场主体的观望情绪，更导致开发商资金链紧张，是08年以来市场供求比持续偏

8、低，成交萎靡，多个项目价格调整的重要原因。税收政策商品房企业土地增值税土地使用税条例土地增值税条例增加开发商开发成本增加开发商持有成本增加个人转让成本金融政策上调存款准备金率银行加息加剧开发商资金压力房贷政策二套房贷政策抑制投资类需求土地政策禁止分期拿证开征土地闲置费打击开发商屯地行为预售政策每次不少于3万方3-10日限期开盘打击捂盘，增加供应心理因素心理偏好：地段、品牌、数据号码，购买或出售的心态。欣赏趣味：讲究风水、时尚风、接近名家等。国际因素国际间的政治、经济、军事等环境变化