北京万科住宅产业化之路

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1、北京万科住宅产业化之路 　　提要：2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，从此也开启了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立战略研发基地与工程建设试验同步推进的本土化举措，到北京万科中粮假日风景B3#、B4#楼建成入住，成果初显。 　　2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，从此也开启了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立战略研发基地与工程建设试验同步推进的本土化举措，到北京万科中粮假日风景B3#、B4#楼建成入住，成果初显。基于北京地区住宅建设的以下特点：　　高抗

2、震设防烈度　　外墙外保温　　采暖及“三步节能”要求　　高容积率、日照间距　　冬季施工　　从开始阶段，北京万科确就定了“以我为主、因时制宜、因地制宜，解决工程建造痛点”的产业化发展思路，逐步推进产业化研究与实践。　　基于适合于北京地区特点的产业化发展原则，对各项研究目标进行优先级排序，即：结构体系>外围护保温防水体系>设备体系>精装修体系>其他新技术。因此，确定采用装配式剪力墙结构体系，并采用精装修全面家居解决方案实现业主附加价值的最大化。　　工业化进程中应用新技术的优势　　位于北京市西南部丰台区的北京万科中粮假日风景项目，以其节材、节水、环保、智能化等优

3、势，将中国的住房产业逐渐引入到工业化时代。项目总用地面积273,500平米，其中建设用地面积226，500平米，规划总建筑面积：416,500平米。项目共分四期开发建设，其中二期、三期、四期为全精装修交房。　　三期B3、B4＃楼为装配整体剪力墙结构，南立面、北立面外墙为预制受力剪力墙，东西立面、电梯外墙、部分内墙为现浇剪力墙。内墙采用现浇剪力墙及轻质陶粒砌块墙，山墙、内墙的现浇保证了结构的安全性；B3、B4保温采用外墙夹心保温，防水采用启口构造防水与材料防水相结合的设防措施，外窗的安装直接在预制构件洞口预埋木砖上，有效的避免了冷桥的发生并取得一定的防水效

4、果；阳台、空调板、楼梯踏步板均为预制。　　B3#、B4#楼采用的技术体系及优势　　免维护外墙保温体系外保温体系采用夹芯保温系统。预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通过阻热性能非常好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体；保护层是5公分厚的钢筋混凝土，以保证保温层与房屋的寿命同步。　　面砖反打工艺外墙板在工厂预制时，通过事先定制好的模具，将已切割好的瓷砖反铺上去，瓷砖铺好后在背面浇筑混凝土，由于混凝土压筑在瓷砖上，其牢固程度是传统施工工艺所不能比拟的。同时由于瓷砖和外墙板在工厂里一次成型，与传统做法相比，大大节省了外立面装修工期。　　外

5、窗安装工艺由于在工厂制作，外窗洞口尺寸误差控制在毫米级，窗户安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转，有效防止冷桥，也方便现场安装。传统做法下的窗户渗漏是客户集中投诉的焦点，工厂预制构件误差控制从根本上解决了外窗渗漏问题。　　防渗漏体系上世纪80-90年代，我国装配式大板建筑趋于衰落的重要原因之一是没有解决外墙拼缝的渗漏问题，在B3#、B4#产业化试点楼中，我们使用了更为先进、可靠的防渗漏体系。　　外墙水平缝反槛构造防水外墙用防水材料　　防渗体系包括结构自防水、构造防水、材料防水三部分。　　竖向缝采用结构自防水，即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝

6、土浇筑，使之浑然一体。　　水平缝采用构造防水，即墙板的上部和底部均预制企口，阻止水流到室内；　　外墙接缝均采用材料防水，原料为改良硅酮胶。特点如下：　　具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性；　　能柔和的适应预制墙板的运动；　　不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化。　　预制楼梯预制楼梯工业化生产的烙印非常明显，整体为清水混凝土浇筑，外表肌理异常细密，无需再做装饰面。安装也很便捷，减少了现场施工量，真正达到品质坚固，安装便捷，外表美观。　　全面家居解决方案全面家居解决方案　　传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互相干扰。精

7、装修作为产业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。 　　 产业化住宅项目与传统项目能耗数据对比　　在B3#、B4#楼建造全过程中，对其物耗、能耗进行了统计，并与传统的建造方式进行了比较，结果如下：　　以上数据表明，产业化住宅项目与传统项目相比，资源消耗方面的优势显著。　　项目科技创新技术应用的意义：　　节水：假日风景项目周边大市政条件尚不具备的前提上，更长远的考虑到未来的发展需求，小区内设计并实施了中水回用技术，一旦大市政中水管线完成，即可实现中水回用，利用其浇花、洗车、冲厕,节约大量水资

8、源。　　节材：假日风景项目各期的二次结构材料均符合新型墙体材料要求，使用新型、环