田灵江：住宅产业化——高品质住宅必由之路

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1、田灵江：住宅产业化——高品质住宅的必由之路   发布人：住宅产业化促进中心   发布日期：2013-05-09   查看次数：362次随着我国经济持续增长，人们的生活水平逐步提高，住房观念和住房需求发生重大转变，对居住的环境和性能质量提出更高的要求，城镇居民的住房需求逐步由基本需求型向质量品质型转变。以高品质、低消耗为特征的新住宅革命将伴随着建设节约型和谐社会的战略实施而悄然掀起，我国住宅产业革新任重而道远。　　一、高品质、低消耗是住宅发展的主导方向　　高品质住宅是以合理的投入，获得较高的住宅性能质量、

2、文化价值和附加值。其内涵包括高舒适度、合理的功能配置、先进的居住文化、科学的性价比和人性化的社区管理等。　　（一）高品质住宅是住房需求的必然趋势　　随着中国经济的快速发展，住宅短缺时代基本结束，住宅建设已经由数量型向数量、质量型并举发展。适用、舒适、经济成为住宅发展的主要特征，住宅需求从物理空间需求向生活质量需求转变，住宅的价值取向从区位地段向性能价格比转变。高品质、新生活是当前住宅发展的主题，高品质就是要在住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能方面具有明显的提高，以较小的投入获得较高的

3、舒适度和性价比，满足新生活方式的需求。住宅作为最能体现自我价值的商品，其功能价值、性能价值和环境文化价值将成为住宅品质的重要价值取向。高品质住宅提高了生活质量，还改变了人们的生活方式，促进物质文明和精神文明的共同发展。我国住宅质量已进入换代时期，高品质住宅是住房需求的必然趋势。　　（二）高品质住宅是国民经济协调发展的必然要求　　高品质住宅必须以较低的资源和能源消耗为基础，突出体现节地、节能、节水、节材和环保的要求，求取合理的性价比，实现住宅与人的协调、人与自然的和谐发展。资源短缺、环境恶化，已经是全球经

4、济发展面临的共同课题。我国能源消耗比重较大的三大部门集中在工业、建筑和交通。住宅建设在建筑业中占有较大的比重，已经连续8年城乡住宅竣工面积保持在12亿平方米以上，住宅部品生产在工业中也占有一定的比重。住宅的建造和使用能耗已占总能耗的30%左右，并逐步呈上升趋势。中央提出大力发展节能省地型住宅的重大战略，是当前住宅产业发展的指导方针。建设高品质、低消耗住宅是贯彻落实科学发展观和节能省地型住宅精神的具体举措。因此，住宅建设应从解决数量需求向满足功能需求和实现节约能源、保护环境、优化生态并重转变；从低品质、频

5、拆迁向高品质、长寿命的住宅转变，实现住宅建设高质量、高效率、低消耗、低污染的节约型产业的要求。　　（三）高品质住宅是企业发展战略的必然选择　　品质是企业生存之本、效益之源、品牌之基，品质制胜是市场经济的客观规律。企业的发展必须要始终站在住宅产业发展的前沿阵地，把握国家宏观调控方向，了解市场需求变化，及时掌握产业技术发展动态，积极推广最新设计理念和最新科技成果，才能在市场经济激烈竞争中不断取胜。房地产开发企业实际上是资本的运作者和社会资源的整合者，其整合能力和水平决定着住宅产品的综合品质。社会资源的整合包

6、括人力资源、技术资源等，在当今知识经济时代，谁能在住宅建设中广泛应用科技新成果，有效地进行优良资源的整合和技术集成，谁就能够引领市场、占有市场。随着房地产市场的逐步规范和日趋理性，开发企业要着眼于发展、着眼于未来，应逐步实现由资本运作型向资源系统整合型、数量增长型向品质效益型、概念炒作型向品牌战略型的三大转变。走品牌战略型发展之路才是当今住宅生产和开发企业的必然选择。　　二、高品质住宅的特征　　建造一个满足人类居住的舒适室内环境和安全、便捷、自然、和谐的住区环境。不仅包括适合的温湿度、通风换气效率、噪音

7、、自然光、空气品质等物理性能，而且包括空间布局、环境质量、建筑文化、空间利用、使用材料及社区文化等因素，最终目标也是节约能源，科学有效地利用资源，创造舒适、和谐的居住环境。　　（一）高品质住宅的基本特征　　就是要满足居住者起居生活行为和身心健康的舒适度要求，概括为舒适、节能、环保、实用四要素。　　1、舒适。住宅的舒适性应包括居住者行为、身体、精神感受三个方面。　　行为感受主要体现在规划结构与室内功能空间的合理性、出行方便的程度和社区管理与配套服务。小区规划用地配置合理，空间层次清楚，恰当布置活动、交往空

8、间等。居住平面功能要求室内功能空间配置完善、布局合理、分区明确、交通组织流畅、设施配置符合日常行为规律等等。道路与交通系统构架清晰、分级明确，处理好人行与车行关系，减少人车相互干扰，配置适宜的不同车辆停放位置，出入口设置方便出行，充分考虑老年人、残疾人无障碍措施等。小区日常生活服务设施配套齐全，布局合理。重视住宅的维护与维修，提供多样化的生活服务，为居民提供安全、顺心的居住场所。　　身体感受主要体现在住宅及住区环境的物理性能方面，包括空气环