武汉市和汉阳区房地产市场简要市调报告20071226

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1、武汉市和汉阳区房地产市场简要市调报告一、武汉市房地产发展概况在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”的利好背景下城市经济增长带来的实质性推动，也与武汉以自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致了房地产区域发展分化现象日益明显。1土地供应将会持续加大：现供应地块多于中心及次中心城区，远城区的地块相对较少，表明目前武汉正在继续努力进行旧城改造及城区建设，其发展重点也

2、将集中在中心城区和次中心城区。同时地块起始价较之去年有着明显上涨，表明目前武汉的房地产市场虽受宏观调控层层影响，但其需求比较旺盛，发展仍然较为迅速，从地价的上涨及供应的增加可见一斑。由于政策规定“土地闲置两年无偿收回”，将使2008年的土地供应量进一步增加，而行业竞争更加剧烈，从而导致开发商的开发节奏加快。目前，万科、融侨、金地等知名地产企业已经相继拿下城区大宗地块开始开发部分以开始销售，这一举动直接导致2007年下半年武汉房地产市场的供应速度加快，出现供应高峰。2、市场上涨趋势加快：过去4年，武汉市财政收

3、入年均增幅达到26.4％，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元增长到2006年的12350元。而这几年，正是武汉房地产市场快速增长的时期。2006年武汉商品住房销售面积895万㎡，同比上涨19.97％；住房竣工面积为700万㎡，同比下降0.33％。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征。  从2007年1-11月的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量开始增加，尤其是在2007上半年达到一个新高。在部分区域市场供应太

4、小，出现供不应求的现象，致使项目开盘售罄，因此各开发企业放缓项目开发周期，分组团、楼栋、单元推出，致使整个市场上涨趋势加快。 3、城区上涨空间出现差异：在2007年，中心城区地块拍卖屡创新高，目前武汉高档在售住宅项目价格突破10000元/㎡以上的保守估记已经超过10个，多分布在武汉三镇中心和江滨区域。从未来看，由于后续土地供应缺乏，汉口传统商圈尤其是滨江地区市场将会保持稳定的上涨势头，其价格将继续向上突破；汉阳城区房价在2006年增长达到20％以上，现在保持在7500元/㎡左右。今后几年，汉阳三分之一的城区

5、将进行拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进一步增长动力，不过，由于拆迁政策调整和经济适用房及廉租房供应的同步加大，其房价上涨幅度将会得到一定的抑制。对武昌积玉桥等老城区而言，土地拍卖记录不断刷新，房价上涨仍有空间，上涨幅度取决于区域规划改进和项目产品本身特质。中南-亚贸商圈具轨道交通和城区稀缺因素双重优势，房价仍将有平稳上行空间，而“武昌CBD”建设的启动将使东湖及沙湖地区面临新的利好因素。近郊地区将会持续上攻：轻轨2期、轨道2号线、过江隧道、“六湖连通”等市政项目的开工，将给硚口、鲁巷、南湖等地区带来

6、利好前景，地铁正式开通以后，沿线物业较开工时将再次升值。古田、南湖地区由于轨道交通和紧邻中心城区的优势，上涨势头不容小视。而同样紧邻汉口中心城区的后湖地区，由于交通不便、环境不佳，同时加上其区域供应量较大，价格徘徊在4500元/㎡左右，短期之内其价格上涨动力不足。4、远郊板块房价上涨有限：沌口、金银湖、盘龙城等区域楼盘扎堆，供应量都超过100万㎡，而且无论是从人气、销售还是价格，表现都较城区楼盘逊色很多，部分地区甚至出现了实质性下降，销售周期放缓。由于武汉城市规划短期内不会出现实质性的突破，2008年新区房

7、地产发展将更多依靠经济产业调整所带来的机遇，如果外来企业投资不能带来地区经济持续增长，仅依靠本地自住及投资者拉动，房价继续上涨将面临瓶颈。 二、汉阳房地产发展概况现对汉阳二大区域的房地产市场进行概括和简要分析说明。1、汉阳中心区：区域内楼盘大部分集中钟家村商业圈周围，而钟家村版块一直是汉阳经济、政治、文化的中心，该区域被明确规划为武汉新区建设的核心部分，新区规划中的数个项目都与这里有着密不可分的联系。武汉铜锣湾广场的落成，全面提升钟家村片区的商业娱乐功能；位于汉阳钟家村核心之核心地段的闽东·中天国际城，将大

8、大提高汉阳钟家村区域的整体商务形象；全新包装的写字楼汉元中心，无疑成为汉阳核心的办公重地。另外，上海世茂集团打造的“锦绣长江”，将把泛钟家村与鹦鹉洲两大片区联动，将成为武汉无可争议的商业商务核心圈。区域内楼盘销售情况平稳，如闽东国际城一期、滨江怡畅园一期等项目销售都接近尾盘，都以中小户型为主，均价都在4500元/平方米-5500元/平方米之间，而世茂锦绣长江一期一栋超高层则是精装修的，也是汉阳中心区域唯一一个有精