商业地产营销策略

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1、1商•业•地•产•营•销•策•略金丰易居2商业地产定义：商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产，其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅。虽然商业房地产种类繁多，但总的来说，其形式是受规模所限的。目前：规模大的房地产项目多位开发商整体开发、专业公司统一经营管理、以收取租金为投资回报形式的模式；如：shoppingmall规模小的主要有两种形式，一是在统一经营管理模式下回收租金，一时零散经营、租售并举的方式，如社区商铺、商业街等。3房地产产品复杂产品复杂产品普通住宅产品1、多样化

2、经营模式2、复杂使用功能3、动态的运营方式1、经营模式固定2、单一使用功能商业地产产品4中国的商业房产1998年是一个转折点，随着经济持续快速发展和居民生活水平、支付水平的不断提高，商业房产正在以飞快的速度增长。在经济发达的一线城市，“一铺养三代”、“投资商业房产”等等的投资理念已经广为传诵。商业物业在投资者的追捧下，呈高速发展态势，2000年商业物业销售增幅达到39.4%，2003年增幅达31%。商业房产在近年内迅猛发展www.fdcew.com房地产E网5中国商业房产主要形态代表项目商业房地产类型步行街北京王府

3、井、上海南京路大型商场各类百货商场购物中心ShoppingMall主题类商业服装城、家具城、婚庆大市场社区商铺（底商）社区配套商铺、写字楼、公寓底商商业楼宇产权式酒店6商业地产的分类比较复杂，不同的标准就有不同的商业形态，国际上主要使用的划分方式有五种：行业类型的不同、消费行为的不同、建筑形式的不同、市场范围的不同和开发规模的不同。从下面商业房地产分类表中可以看出其构成形态的多样性，这为开发提供了多种选择，却也对开发企业提出了高要求，必须增加对各个使用商业地产的行业熟悉和了解。根据商业地产的分类图，来看国内商业物业

4、的构成。由于发展迅猛，市场上的商业形态开发还带有盲目性，没有如住宅一样进入理性开发期，了解市场的供应量才能更从容地面对各色物业，有选择地进行理性开发。商业地产分类：7商业房地产分类零售功能房产娱乐功能房产餐饮功能房产健身服务及休闲功能房产大型购物中心物品业态地产服务业态地产体验业态地产底层商业地产地下层商业地产地上层商业地产按照行业类型划分按照行业类型划分按照行业类型划分8按照市场范围划分按照建筑形式划分商业房地产分类大型商业地产项目中型商业地产项目小型商业地产项目近邻型社区型区域型超区域型9国内商业物业构成10住

5、宅属于一次性投资，住宅的实用价值体现为居住的实用性，其在使用过程中北部能创造新的价值，其价值随着折旧值的增高而减少。商业物业与之不同，它作为产品流通的场所，在使用过程中将人力物力转化为新的价值，其价值手固定资产折旧的影响不大，而是有其所在地段、人流、商业氛围等等外在环境来决定。为什么商业地产的开发利润要高于住宅的开发利润呢？www.fdcew.com房地产E网11国内投资品种回报比较商铺投资10%-20%投资渠道年投资回报率投资比较投资回报高，与经济景气程度联系紧密住宅投资7%-10%投资回报高，抵御通货膨胀能力强

6、商业银行5年贷款息5.76%受系统性风险的影响较大企业债券4.2%受企业经营状况影响较大2003年发行的5年国债2.9%抵御通货膨胀能力差12核心策略一：注重商圈的选择1、认识商圈商圈范围式商铺吸引顾客的有效空间范围，不同的商铺所辐射的范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但实际上它是由不规则的图形组成的，与行政区的划分没有关系。通常，可以分为3个层次：核心商圈——占50%—70%的客流量次级商圈——占15%—30%的客流量边际商圈——占10%左右的客流量132、评估商圈的因素：客流——行人的数量；车流——车辆数

7、、车辆类型、交通拥挤程度；停车设施——停车场的数量和质量，停车场到商店的距离；交通条件——大规模公交系统的可获性，新近主要交通防线是否便于送发货，公交车数；商店构成——商店的数量与规模、商店间的互补性，零售的均衡配置；具体店址——易见性、区域内的布局、营业场地的规模与形状、场地和建筑的状况及使用情况；占用条件——自主或租用条件，劳动和维护费用，税金，区域规划的限制，自愿遵守的规则；全面评价。14在购买了商业房产的客户群体中，约有一半以上为投资者。因此，关注投资者的喜好，也是一个商业地产能否成活的关键因素。根据调查，

8、投资者最为看重商业氛围、交通条件和经营特色核心策略二：注重投资者的选择www.fdcew.com房地产E网15核心策略三：注重终端客户群体的选择现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手。至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根儿没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。正因为如此，开发商缺乏