三四线城市商业地产营销策略

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1、三线城市商业地产营销策略首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统i确认一次:根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轲地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一•些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也人相径庭，所以很多在一

2、线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下儿个方面：1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最冇权和最冇钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多-一、二线城市的开发商笫—•次到三、四线城市做项目，大都走上这条路了。2、以商业为主要赢利点。一种表现是：儿乎所有的住宅小区都最大限

3、度地增加商业而积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里而不动，因为临街能出商业而积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意：三、四线城市小的顶级住宅小区、小心区商铺两种物业的利润率其至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早己屡见不鲜。3、规模制胜。15万nV的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是人盘了。规模一大，就能得到很多优

4、惠政策，就可以人人降低成木，利润就相当可观了。在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。首先，每个城市都有白己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项冃营销的大环境。大环境是项冃发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项冃才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现冇居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般來说，通过以上的专项研究，结合相近城市時况，进行横

5、向比鮫就町以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做i个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。共次，俗话说一方水土养一方人，必须详实了解该城市的风俗人情和生活习性，（比如当地有什么名胜民俗，有什么名人轶事，人们対房型的要求等等，）只有了解了这些，才能准确把握他们的心理，才能制定出切实可行的产品策略，才能真正打动他们的心。这一条是操盘成功少否的先决条件，它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行，是否能够达到预期的理想目标。这也正是许多在一二线城市做得非常出色的代理

6、公司，为什么在三线城市很难立足的主要原因。就是因为缺乏这方面的了解，即使去了解了，由于时间和精力的关系也不会很深入。而后，在深入研究市场需求特征的基础上，做好产品优化工作。第三，“合情合理”的传播途径。在大城市，早餐点上你随处可见一人，一碗豆浆，一包油条，一份报纸的组合场景，在公共汽车上，看报纸更是人们打发时间消像时光的必然首选，也就是说读报已经成为人们的一•种习惯，成了了解信息的首选途径。报纸也成了楼盘广告的首选媒体。但在三线城市则不然，人们并没有养成读报的习惯，报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。推广工作耍充分考虑当地的情况，可行性要侧

7、重考虑。这是一个非常重要的问题，许多策划者在操作三线城市楼盘的时候，往往根据人城市的习惯來想一些大创意和人规模媒介组合，到执行的时候发现根本不是那么一回事，结果往往事倍功半、人疲财耗,有的甚至因为虎头蛇尾，为当地人所垢病。事实求是的态度是做策划推广工作的前提，大城市有人城市的完善推广环境，小城市也有小城市推广的优势条件，可以说在三线城市发放宣传单贝和树立视觉冲击力较强的户外广告成了最行Z有效的信息传播途径，成为直达冃标客户群的最佳选择。更是节省广告费用支出，创造广告效果最大化的首选。因此在三线城市必须根据项目H身的特点和目标客户群具体情况选择

8、恰当的广告投放途径。笫四，广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三线城市人们对广告接受的差界和认可度。在一二线城市，广告你可以随便创意，只要