商业地产之营销推广策略

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1、怡和·现代商城营销推广策划方案红色代表增加，蓝色代表删除怡和·现代商城营销推广策划方案（讨论稿）一、项目概况潍坊市位于山东半岛中部，地跨北纬35°41'~37°26',东经118°10'~120°01'，东邻青岛、烟台市，西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北濒渤海莱州湾。地处山东半岛中部，是山东内陆腹地通往胶东半岛地区的咽喉。怡和·现代商城位于国家级高新区——潍坊市高新技术产业开发区。 潍坊高新区地处潍坊市区东部，与老市区相接，地势平坦，便于设备配套。济南至青岛、潍坊至莱阳两条高速公路横贯高新区；青岛、济南两个国际机场分别距高新区120

2、和180公里，车程只有70分钟和120分钟；高新区200公里范围内有青岛、烟台、日照等国际客货港口；潍坊机场、潍坊海港已投入运营；东西横贯山东半岛的胶济铁路复线沿高新区而过，客货运输便捷。怡和·现代商城，东临高新区行政办公中心，西临益家园建材超市，北临规划建设中的医疗中心，南临规划建设中的文化交流中心。地理位置商业价值显赫，是东部新区以南正在开发建设中的26平方公里新型居民社区的商业配套项目。这里是潍坊著名的家具、汽车装饰传统商业和批发业基地，在山东半岛有相当高的知名度，已经建立了完整的市场体系，具有良好的产业基础和鼎盛商气。怡和·现代商

3、城，坐落在横贯潍坊市区的主要街道——健康大街上，项目占地175亩，总建筑面积124791平方米。根据商业功能划分为A、B、C、D、E五大区域。一期建筑面积62315平方米，全部为1—3F的商铺开发；二期建筑面积57769平方米，包括12层公寓住宅一座，16层高档酒店一座；地上车位256个。项目为框架式结构，内部可自由分割。该项目是集游、购、娱、学、吃、住等六大功能于一体的服务性商城。怡和·现代商城项目将于2006年4月20日50怡和·现代商城营销推广策划方案红色代表增加，蓝色代表删除开工建设，2006年12月底竣工，截止目前，一期开发建设

4、的商铺已销售50%。为使项目的销售力得到进一步提高，现对项目进行整合营销策划。相关的市场调查工作已经基本完成，具体对已购商铺业主的入户调查工作正在进行之中，天坛市场及汽车装饰专业市场的调查工作即将开展。二、创新营销体系的建立（一）潍坊商业地产大势与机会分析根据潍坊市统计局城调队的调查显示：2005年潍坊市的房地产市场出现了交易活跃、价格稳中缓升的良好态势。据调查统计，2005年与2004年相比房屋销售价格平均上涨6.8%，房屋租赁价格上涨0.5%，土地交易价格上涨6.6%，物业管理价格与上年同期持平。受房地产的需求仍处于旺盛阶段等因素影响

5、，平稳增长仍为2006年房价走势的基本格局。据国务院发展研究中心预计，2006年全国房地产价格涨幅，将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅将在6%左右。2004年以来，潍坊房地产市场，商业地产唱“主角”，产权式商铺、ShoppingMall、主题式商场、超市+百货、大型综合批发市场等诸多商业业态成为新亮点。自从国安商厦以潍坊首家“产权式”商场面市以来，已推出了10多个纯商业项目。在顶级商圈中有国安商厦、温州购物商城、华联购物广场、银座精品百货、银座·风筝广场等商业项目（CBD）；在二级商圈中有利群购物中心、易初莲花、圣荣

6、购物中心、财富广场等商业项目；在潍坊的边缘商圈中有上东国际、北王车城、百老汇·家世界（已转产）、豪德光彩贸易广场、西英香港汽配城（已停场）、兽药饲料批发市场等商业项目，商业业态涵盖了百货、主题商场、大型超市、综合商场、专业批发市场等多种业态。目前，潍坊市专业批发市场主要有豪德光彩贸易广场、英杰机床城、豪杰钢材城、新纪元家居装饰城、益家园家居超市、恒易星河、金宝汽车城、北王国际车城。从规模上来讲，这些专业市场都已经具备了相当的规模，特别是豪德光彩贸易广场要建造300万平方米的超50怡和·现代商城营销推广策划方案红色代表增加，蓝色代表删除大市

7、场。从成熟度来讲，都还不太成熟，新纪元家居装饰城虽然已经建成5年，但市场还不太景气；益家园家居超市建成以后，还处于发展期；北王国际车城虽然经营场所已经盖好，但销售还不理想；英杰机床城、豪杰钢材城还处于建设初期。整体来讲，还处于起步和发展状态。从经营管理来看，益家园的管理方式比较先进，比如统一定价，不许擅自降低或抬高物价；统一收款，90天内返款；统一扣除税款等都在一个统一经营，统一管理的运营状态下进行。从项目的差异性和竞争状态来看，现代商城一期汽车美容装饰目前潍坊市还没有类似的大型专业市场，北王国际车城和潍洲路的汽车销售一条街，虽然有汽车美

8、容装饰的商铺，但多是零售，且分散不集中，可以说不构成威胁。家居广场因为有益家园、新纪元、豪德等形成了东、西、中的布局，以及商城东边的家具城，对现代商城构成了一定的威胁，需要在商场规模、产品品种