id301-快速城市化过程中群租现象研究

《id301-快速城市化过程中群租现象研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、快速城市化过程中群租现象研究我国城市化水平在改革开后取得了快速发展，城市居民的人均住房面积和居住条件都明显改进。据国家统计局资料显示，2009年中国城市化发展水平为46.6%，预计到2020年这一水平将达到55%。若按2020年城市住宅需求会达到42亿平方米估算，未来每年产生的真实住宅需求将在8亿平方米左右，住房供应十分紧张。另据发达国家城市化经验，城市化率从40％上升到60％的过程是城市化进程最为迅速的阶段，国际上称之为城市化峰速发展阶段。城市化既是推动住房发展的重要原因，也是产生住房问题的重要根源。群租现象是快速城市化的特殊产物，伴随城市发

2、展越来越多的人涌入城市，急剧新增人口的支付水平无法承受高额的房租，为了节省生活成本只能在有限的空间内超负荷地聚居。一方面它在一定程度上解决了许多城市新增人口的居住问题,对我国城市化的快速发展具有一定的积极作用；另一方面随着群租数量的不断增加,也产生诸多不安定因素和安全隐患问题,对社区居民的安居乐业和社会的和谐发展具有不利影响。1群租现象的社会经济原因1.1快速城市化导致了群租的需求基础1.1.1产能提升造就大量城市新迁入人口随着城市的发展以及产业能及提升，大量的工作机会吸引了许多外来务工人员进入城市，并加速了城市化的近程。例如上海提出了优先发展

3、先进制造业和现代服务业，不仅需要高素质的精英人才，同时而城市的发展离不开外来务工人员提供的低成本劳动力，因为现代服务业也需要传统服务为之基础，先进制造业也需要低端制造业为之配套。这些城市新迁入的人口需要在城市立足初期寻找容身之所，由于企业改制后大部分雇主单位并不解决居住问题，只能通过市场寻租解决，因而构成了大量对低端住房的租赁需求。据统计，2009年上海外来常住人口比2000年增加243万人，年均增27万人，这还不包括毕业后取得上海户口的学生[2]。而随着城市化进程的加快，城市的自身规模在飞速扩展，使得越来越多的农村人口也参与其中。城市化的进展

4、吸引了早期立足的外来务工人员携家带口离开农村投身城市，使得群租的需求不断增加。1.1.2支付水平限制居住方式群租现象产生的最直接原因就是经济因素。如果经济条件允许，多数外来务工者会选择从城市底层向上层流动，直至改善居住水平。近年来城市住房销售价格的不断上涨拉动住房租赁价格的提高，普通住房的租金已经超出了这部分群体的支付水平。在商品住宅市场，住宅销售价格与租赁价格具有互促效应，住宅销售价格的提高，通过价格传导机制必然导致租赁价格的提高。尽管政府通过出台各种政策来抑制房价的过快上涨，宏观调控也得到了切实的效果，城市房价涨幅趋缓，但是普通商品住房的租

5、金仍然与外来人员的货币支付能力无法匹配，因此他们会选择群租的方式来控制生存成本。一方面通过多人群租可以降低生活费用，减轻经济负担；另一方面房东通过“群租总租金大于整租租金”也实现了利益最大化，这是目前群租客和房东默认的两全其美的方式。此外，像生活在上海这样的大城市里通勤成本非常高，为了缩减通勤，一部分即使有能力负担市郊普通住房租金的群体也选择了在市中心群租。1.2有失社会公平的供给基础1.2.1住房供给结构失衡在商品住房市场上，低收入的外来人员的能够承担的目标租房主要来源于价格相对较低的市区存量老公房或经过改造的“房中房”。根据住宅过滤原理，当

6、本地居民随着支付水平的提高，居住意愿和水平会向上移动，当搬迁至改善后的新居所，将原来的住房自动过滤到下一阶层。而从新增住宅供应结构方面来分析，2006年前由于房地产开发商追求利益最大化，因此重点开发盈利性强的高端产品市场，而往往忽视低端产品市场，小户型的普通商品房的市场供应明显不足。2006年政府进行宏观调控，出台了“90/70”政策来平抑房价和调整住房供应结构，即新建商品房套型面积90平方米以下的住房应占开发总面积的70%以上。但是这样的普通商品住宅的目标群体也主要是城市中低收入阶层，对于低收入的外来人口来说与其匹配的住房并不在开发商的开发计

7、划内。一方面存量老公房的房源十分有限，另一方面住房租赁市场上难寻支付水平可承受范围内的合适户型。住房供给结构的失衡造成了老公房的租金不断上涨，原租客只能通过群租来维持原支付水平；而大户型的房东为了减少空置，将原房屋进行分隔改造，以小间为单元出租给多名租客，这两者形成了目前最普遍的群租方式。尽管这样的途径不具有合法性，但是却像市场供应不足的情况下的一种自发的“社会廉租房”。1.2.2住房保障缺位由于低收入外来人口的住房问题并不能完全通过市场解决，我国政府建立了基本住房保障体系，对低收入的群体采取实物配租，以廉租房的形式对其进行保障。但是，这也存在

8、不少问题。首先，廉租住房的建设资金主要来源于政府财政预算和公积金运营，政府并不希望因此造成过重的财政负担，因此廉租房的建设数量受到严格限制，由于保障房