东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告

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1、东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告为您，我做到！谨呈：东方银座集团东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部<2011年4月<2日目录4一、宏观环境分析41.宏观经济41.1南昌经济走势5<2.南昌市房地产发展5<2.1南昌市房地产投资6<2.<2南昌市房地产市场分析6<2.<2.1供求分析：7<2.<2.<2<2010年至<2011年<2月市场供求走势8<2.<2.3近两年土地市场9<2.<2.4近期政策解读10<2.<2.5限购令后南昌市场11小结：1<2二、朝阳洲概况分析1<2<2.1片区概况13<2.<2片区人口

2、分析13<2.3土地利用情况15<2.4配套设施16<2.5远景规划18<2.6片区综合评估19三、朝阳洲房地产市场193.1片区房地产市场概况<203.<2<2010年-<2011年<2月片区房地产市场<2<23.3片区未来供应量分析<253.4片区个案分析363.5片区房地产市场小结37四、地块情况374.1地块位置374.<2周边环境374.3配套设施384.4现状条件394.5地块经济建设指标41五、项目定位415.1项目规划初步定位435.<2客户定位435.<2.1区域客户回顾445.<2.<2项目客户定位445.<2.3项目客户属性定位455.

3、3预期销售价格455.3.1案例选取原则455.3.<2住宅及SOHO办公产品价格预计485.3.3商业及车位价格预计495.4项目经济回报测算及风险分析495.4.1项目初步销售收入测算495.4.<2项目风险分析51六、结论一、宏观环境分析1.宏观经济1.1南昌经济走势<2005年至<2008年GDP年均增幅高达16%，<2009-<2010年GDP增长幅度超过13%，<2010年南昌市GDP突破<2<200亿大关，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。<2003年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。<2008-<2010年南昌

4、消费品零售总额增幅均在<20%以上，<2010年南昌市消费品零售总额764.94亿元，比上年增长<20.80%。<2.南昌市房地产发展<2.1南昌市房地产投资近年来，南昌市房地产投资快速增长，由<2003年的60亿元发展到<2010年<280.15亿元，实现3年翻番的跨越；<2010年南昌市房地产投资同比增长50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。<2.<2南昌市房地产市场分析<2.<2.1供求分析：●05年至07年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降，09年供应进一步下滑，10年供应

5、量大幅上涨，成交均价连年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面；●08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工缓建的项目增多，推售进度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:<2.5）的状况；<2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04；●<2010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10年受供货量以及09年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历史新高。<2.<2.<2<2010年

6、至<2011年<2月市场供求走势●<2010年上半年初火热的市场受417政策影响成交开始萎缩，然而6月份大量企业内销房入市成交致使6月成交量急剧放大，各大楼盘促销力度开始加码，刚需、首改、投资等需求陆续放大，“金九银十”如期而至，市场再度火爆，市场供求旺盛；●进入<2010年下半年，CPI不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上<2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源

7、更是遭抢购。市中心区域的热销，特别是朝阳洲滨江一号的热销，给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。●<2011年1-<2月，传统的成交淡季，经过一月的火爆，<2月的楼市开始走向试探期。<2月<20日南昌新版限购细则的颁布，使得南昌楼市限购区成交量急剧下降，创<2010年以来历史新低。但楼市新增供应量地位震荡，供求关系失衡严重。随着限购的持续执行，预计南昌楼市将进入观望期。<2.<2.3近两年土地市场市中心、青山湖土地资源稀缺，迫使项目所在的朝阳洲区域土地成为香饽饽，特别是朝阳新城豪宅区的定位，区域住宅价值将逐渐提升。另外，南昌市<2009-<2010年共成交居

8、住用地544<2亩（含部分商住地），356.3万平米