某市新城客站东地块前期可行性研究报告

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1、XX市新城客站东地块前期可行性研究报告-88-目录前言第一部分城市宏观背景一、XX概况（区位、资源、历史、文化、人口等）二、XX经济发展概况（近几年GDP增长分析、主要产业研究）三、近中期城市发展规划方向四、区域产业环境调查第二部分房地产投资环境分析一、XX房地产市场总体概况二、XX土地市场分析三、近年XX房地产走势分析四、住宅市场调查分析（主力楼盘分析）五、商业地产调查分析（重点调查内容：商圈、踩街、商业网点、专业市场）1、城市商业现状分析2、热点商圈分布情况分析3、城市未来新商圈分析4、可类

2、比项目重点分析5、XX商业物业分析总结第三部分项目概况一、项目区域概况（区域现状、未来发展定位、交通等）二、地块概况（主要规划条件、周边环境）三、地块商业地缘关系分析四、项目SWOT分析五、切入机会点深入分析与挖掘第四部分项目发展初步设想一、功能业态定位二、项目主题定位三、形象定位四、商众定位（商户+客群）-88-第五部分经济测算与可行性分析一、项目建筑开发进度二、投入成本计算三、资金回收方案四、敏感性分析五、社会影响分析第六部分市调总结及项目发展建议*（附件及部分索引）第一部分城市宏观背景一、

3、XX城市概况1、历史沿革XX建置悠久。据史料记载，在夏朝，奚仲以邳为都，建立邳国。商汤、周武均封奚仲后人于邳，为侯国。秦始皇26年设立下邳县，汉高祖刘邦封韩信为楚王，建都下邳。北周静帝大象元年始称XX，为下邳称州之始。隋朝设立XX，后改下邳郡。唐朝废郡复置XX，后改为下邳县。元、明、清仍称XX。中华民国元年废州改置邳县。1992年7月，撤县设立XX市。历史长河铸就了XX6000多年的文明历史。清代以前，XX共有42人、79部著作载于《二十四史》和《四库全书》。明代散曲家陈铎，在教坊中被尊为“乐王

4、”，琵琶演奏家汤应曾技艺绝伦，誉满天下；民国刘仁航著述30多部，被誉为“北方学者”。新中国成立以后，地方文化获得较快发展，以农民画、民间剪纸为代表的民间艺术，以独特的艺术手法，生动形象地反映了农民的生产生活，有一定的思想性和艺术性。2、行政区划XX幅员面积2088平方公里，属苏北鲁南地区县域面积最大、人口最多的县级市，下辖24个镇、488个行政村（居）。近几年先后被命名为江苏省文明城市、江苏省园林城市、中国优秀旅游城市、全国绿化先进市、全国绿色小康县、全国科技进步先进市。3、地理位置XX-88-

5、区位优越，交通便捷。城区座落在京杭运河与欧亚大陆桥陇海铁路黄金交汇点上，西依历史名城徐州，东邻港口城市连云港，北接齐鲁，南通江淮。徐州观音机场、连云港白塔埠机场和山东临沂机场距离XX均不足一小时车程，霍连高速穿城而过，京沪、京福、宁徐高速三面环绕，新老城区三大汽车客运站，日发送旅客超过1万人次；XX火车站为国家二等大站，目前正在建设新区火车站。4、人口数量2009年末全市户籍人口171.93万人，其中农业人口127.49万人，非农业人口44.44万人。全市常住人口144.31万人。主城区常住人口

6、约35万人。二、XX宏观经济状况总体概述XX市享有人口数量、经济总量、城市规模“三个东陇海县级第一”，东陇海第三大城市，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”。工业与农业是目前XX的两大支柱产业，规模以上工业企业比“十五”末净增487家；农业产业化全省领先，农产品出口额全省第一，农业产业化龙头企业数量徐州第一。2010年实现国内生产总值（GDP)365.39亿，同比增长14.7%；财政收入52亿元，一般预算收入23.1亿元，增长20.2%。连续两年荣获江苏省财政收入上台阶奖；出口总额达

7、到6.2亿美元、增长58.9%，自营出口1.47亿美元，全省领先、苏北第一。全社会固定资产投资338亿元，增长29.9%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15390元、8140元，分别增长13.7%和12%。社会消费品零售总额达到85.2亿元，增长19.1%。连续三年在徐州市经济工作综合考核中名列第一；还荣获了“全国中小城市综合实力100强”，名列69位；今年刚刚获得全国绿化模范市的称号，2009年首次进入“全国百强县”，名列第91位，2010年再次被评为“全国百强县”，名列第80

8、位。（1）工业确立了环保化工、板材家具、机械制造三大主导产业和食品医药、精细冶金、石膏建材、纺织服装、港口物流、电力能源六个特色产业以及16个工业主导型镇和9个农业主导型镇（办事处），设立了11个工业集中区。2010年，三大主导产业实现产值424.5亿元，-88-增长41.2%；六个特色产业完成产值185.6亿元，增长36.5%；新增设新能源、新材料、生物技术和新医药、节能环保等新兴产业项目。23个重大产业项目建设顺利，沂州煤焦化一期、30万吨甲醇、三仪生物一期等11个亿元以上项目建成投产。全市