某市某地块建设项目可行性研究报告

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1、目录第一部分项目概况5一、项目名称5二、项目地址5三、土地产权状况及面积5四、地上建筑物状况5五、项目由来5六、有关破产清理情况预计6第二部分成都房地产市场概况9第三部分项目优势与劣势分析9一、项目优势9二、项目劣势9第四部分项目运作方案11一、项目运作主体11二、项目运作方案11（一）土地开发模式11（二）房产开发模式11第五部分项目规划方案12一、项目规划设计要点12二、项目技术经济指标12（一）项目主要技术指标12（二）住宅户数及车位数量12第六部分项目开发方案14一、项目开发建设方案14（一）对土地开发模式

2、14（二）对房产开发模式141、开发方案设想142、建设进度计划14（1）土地整理及前期开发进度14（2）一期开发进度14（3）二期开发进度14二、项目经营方案14（1）租售比例15（2）销售进度与价格151）住宅销售进度152）商业销售进度153）车位销售进度15三、项目投资方案15第七部分项目投资估算16一、土地开发模式总投资估算16（一）开发成本测算161、基准地价与出让金162、实际出让地价预估16（1）土地出让金补差额估算16（2）地价估算16（3）土地增值额估算16（二）开发费用测算171、管理费用17

3、2、其他费用173、财务费用17二、房产开发模式总投资估算17（一）开发成本测算171、土地成本172、前期开发费173、设计费174、工程建安费175、基础设施费176、公建配套费187、运作期间费188、不可预见费18（二）开发费用测算181、管理费用182、销售费用183、财务费用18第八部分项目资金筹措19一、土地开发模式投资方案19二、房产开发模式投资方案19（一）投资组合方式19（二）资金运作方式191、自有资金192、银行贷款203、销售收入再投入20第九部分经济与社会效益分析21一、地产开发模式经济

4、效益分析21(一)拍卖地价评估21(二)财务评价21(三)不确定分析211、破产启动费用不纳入成本情况212、土地出让金变动情况22二、房产开发模式经济效益分析22（一）销售单价的估算221、住宅销售单价的确定22（1）用市场比较法确定销售价格的上限23（2）用成本法确定销售价格的下限23（3）建议销售单价232、商业销售单价的确定233、车位销售单价的确定23（二）总销售收入的测算23（三）总租赁与转售收入的测算241、商业租赁与转售收入测算242、车位租赁与转售收入测算24（四）税金及附加241、销售税金及附加

5、242、租赁及转售税金及附加24（五）成本费用估算25（六）财务分析251、损益表与项目静态盈利能力分析252、现金流量表与项目动态盈利能力分析27（1）全部投资现金流量表27（2）自有资金现金流量表273、资金来源和运用与资金平衡能力分析27（七）不确定分析281、盈亏平衡分析282、敏感性分析28（1）单因数敏感性分析28【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响28〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响28〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响29【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响29〖1〗成本变化对财务

6、净现值的影响29〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响30（2）多因数敏感性分析30【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响30〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响30〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响31【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响31〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响31〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响31【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响32〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响32〖2〗租金

7、售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响32【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响33〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响33〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响333、本项目预计实际收益分析34三、项目风险分析35（一）空压厂破产清理风险35（二）土地出让政策风险35四、项目评估结论35附表36一、土地开发模式附表36表一总投资与成本估算表36表二　资金筹措表36二、房产开发模式附表37表一总投资与成本估算表37表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）37表三详细投资

8、计划与资金筹措表（按金额）38表四总销售收入预测表39表五销售费用估算表39表六商铺出租计划和出租收入估算表39表七车位出租计划和出租收入估算表40表八销售税金及附加表40表九租赁及转售税金及附加表40表十损益表41表十一　全部投资现金流量表（年Ic=10%）42表十二　自有资金现金流量表（年Ic=10%）43表十三　资金来源与运用表44表十四银行贷款还本付