南昌东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告52p

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1、为您，我做到！谨呈：东方银座集团东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部2011年4月2日51为您，我做到！目录一、宏观环境分析41.宏观经济41.1南昌经济走势42.南昌市房地产发展52.1南昌市房地产投资52.2南昌市房地产市场分析62.2.1供求分析：62.2.22010年至2011年2月市场供求走势72.2.3近两年土地市场82.2.4近期政策解读92.2.5限购令后南昌市场10小结：11二、朝阳洲概况分析122.1片区概况122.2片区人口分析132.3土地利用情况132.4配套设施152.5远景规划162.6片区综合评估18三、朝

2、阳洲房地产市场193.1片区房地产市场概况193.22010年-2011年2月片区房地产市场203.3片区未来供应量分析223.4片区个案分析253.5片区房地产市场小结36四、地块情况374.1地块位置374.2周边环境374.3配套设施374.4现状条件384.5地块经济建设指标39五、项目定位415.1项目规划初步定位415.2客户定位435.2.1区域客户回顾435.2.2项目客户定位445.2.3项目客户属性定位445.3预期销售价格455.3.1案例选取原则455.3.2住宅及SOHO办公产品价格预计4551为您，我做到！5.3.3商业及车位价格预计485.4项目经

3、济回报测算及风险分析495.4.1项目初步销售收入测算495.4.2项目风险分析49六、结论5151为您，我做到！一、宏观环境分析1.宏观经济1.1南昌经济走势2005年至2008年GDP年均增幅高达16%，2009-2010年GDP增长幅度超过13%，2010年南昌市GDP突破2200亿大关，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。2003年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。2008-2010年南昌消费品零售总额增幅均在20%以上，2010年南昌市消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.80%。51为您，我做到！2.南昌市房地产发展2.1南昌

4、市房地产投资近年来，南昌市房地产投资快速增长，由2003年的60亿元发展到2010年280.15亿元，实现3年翻番的跨越；2010年南昌市房地产投资同比增长50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。51为您，我做到！2.2南昌市房地产市场分析2.2.1供求分析： 2006年2007年2008年2009年2010年预售住宅成交均价(元/㎡)36404432470547886089增长率(%)12.2%21%6.1%1.8%27.2%●05年至07年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降，09年供应进一步下滑，1

5、0年供应量大幅上涨，成交均价连年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面；●08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工缓建的项目增多，推售进度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:2.5）的状况；2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04；●2010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10年受供货量以及09年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历史新高。51为您，我做到！2.2.22010年至201

6、1年2月市场供求走势●2010年上半年初火热的市场受417政策影响成交开始萎缩，然而6月份大量企业内销房入市成交致使6月成交量急剧放大，各大楼盘促销力度开始加码，刚需、首改、投资等需求陆续放大，“金九银十”如期而至，市场再度火爆，市场供求旺盛；●进入2010年下半年，CPI不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源更是遭抢购。市中心区域的热销，特别是朝

7、阳洲滨江一号的热销，给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。●2011年1-2月，传统的成交淡季，经过一月的火爆，2月的楼市开始走向试探期。2月20日南昌新版限购细则的颁布，使得南昌楼市限购区成交量急剧下降，创2010年以来历史新低。但楼市新增供应量地位震荡，供求关系失衡严重。随着限购的持续执行，预计南昌楼市将进入观望期。51为您，我做到！2.2.3近两年土地市场市中心、青山湖土地资源稀缺，迫使项目所在的朝阳洲区域土地成为香饽饽，特别是朝阳新城豪宅区的定位，区域住宅价值将逐渐提升。另外，南昌市