南昌朝阳新城项目住宅市场研究报告

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1、南昌市房地产市场调查报告系列二南昌住宅市场研究报告2第一章、2010年南昌楼市市场综述第二章、2010年南昌土地市场分析第三章、南昌房地产典型板块分析第四章、朝阳新城区域板块分析第五章、利字街、朝阳水厂地块分析第六章、湾里地块综述目录3第一章：2010年南昌楼市市场简析4受宏观调控的影响，南昌楼市成交量有所萎缩，但是房价依然坚挺，普通住宅产品降价也只是小幅空间以内。并且，今年是南昌楼市的“别墅年”，面对政策调控，别墅此类高端住宅产品，其价格不将反升。3月份，别墅成交26套，均价6842元/平方米，4月份，成交39套，均价125

2、41元/平方米。因此，在高端产品价格上扬的拉动下，南昌房价影响并不明显。7月南昌楼市淡季更淡，7月新增住宅仅6.2万㎡7月2日，恒茂英伦国际、路通城邦与联发江岸汇景等几个楼盘新获批部分预售许可证；7月15日，博泰生态商务园、绿地香颂、万科青山湖等楼盘获批部分预售许可证。截至7月20日，南昌楼市本月内仅7个楼盘有新增供应量，合计10.8万平方米，推盘量明显萎缩。一、史上最严厉宏观调控政策出台，楼市调整见效二、土地供应维持高位，地王、流拍同现市场上半年南昌土地供应延续09年第四季度的态势，连续三个季度供应面积在2500亩以上。二季

3、度土地供应面积2929.519亩，同比、环比增加327.908亩和171.103亩，增长了12.6%和6.2%。受政策影响，有的开发商拿地小心谨慎，但对优质地块如饥似渴，造成地王、流拍现象共存，5月28日朝阳洲土地拍卖出现流拍，6月23日红谷滩板块又诞生了南昌总价地王。本季度成交土地2762.939亩，成交率只有94.31%，为09年来新低。2010年1～6月份南昌市居住和商住用地累计成交1311.894亩，比上月增加108.59亩，其中京东板块占57.11%。居住和商住用地规划建筑面积201.08万㎡，楼面地价为1877.7

4、7元/㎡。三、上半年住宅供应近120万㎡，销售势头逐步回落上半年度南昌市共有55个楼盘新推、续推，共计推盘100次，推出11584套房源，总面积119.47万㎡，供应面积同比、环比增加34.6万㎡和52.36万㎡，增长了40.77%和78.02%，供应面积创07年第二季度以来新高。政策出台后观望氛围很快形成，销售势头出现回落，整体销售率只有53.23%，相比上季度降低10.59个百分点，回到了上年同期水平。四、上半年成交均价同比涨幅减小，折扣优惠加大上半年成交均价为5482元/㎡，如果不考虑别墅供应，成交均价为5063.27元

5、/㎡，同比上涨828.8元/㎡，上涨了19.57%，低于上季度23.89%的涨幅。政策出台后，观望氛围加重，开发商加大了打折促销力度，6月初出现了“9折青年置业计划”、“89折重回市场”、“88折周年庆”等大幅降价促销活动，二季度整体折扣系数是95.01%，环比增加了1.92个点的优惠。五、大户型供应增加，但中小户型销售优于大中户型上半年各户型供应面积全线上扬，供应仍然以二房和三房供应为主，供应面积分别为37.71万㎡和55.34万㎡，两者合计占总量的77.89%。适合刚性需求的中小户型一房、二房和三房销售明显优于以改善型或享

6、受性需求为主的四房、复式和别墅，中小户型销售率均在55%以上，可谓泾渭分明。由于板块供应的差异，除别墅外的其他户型平均面积环比均有所增加。六、别墅供应增长强劲，花园洋房日渐稀缺建筑形态供应以高层为主，供应面积为53.83万㎡，占总量的45.05%。本季度别墅全系供应，供应面积增长强劲，供应面积首次达到10万㎡水平，供应量环比增加7.24万㎡，增长了239.74%。花园洋房日渐稀缺，供应量不足万㎡，销售率达到72.33%，是唯一一种销售率在60%以上的产品。七、高端为王，别墅受到消费者热捧虽然楼市进入下行通道，未来市场走势扑朔迷

7、离，但从市场反应来看，高品质的高端物业依然受到市场青睐，在非常时期开发商们也更愿意推出此类产品。从8月入市的项目中，我们也可以看出这一趋势——博泰·静林府、保利·国际高尔夫花园、凯美怡和、万科·青山湖、红谷一品等5个项目都计划推出别墅产品。别墅将迎来自今年5月以来的又一供应高峰。八、旧城拆迁改造成南昌楼市新契机为加快推进新型城镇化和城市建设，切实提升居民，特别是困难群体的居住水平和生活环境，南昌市决定加快推进全市棚户区（低尘危旧房）改造工程。南昌市城市棚户区改造总面积659.91万平方米，涉及户数7.97万户，其中，中心城区棚

8、户区面积520.77万平方米，涉及户数6.23万户；四县区域总面积139.14万平方米，涉及户数1.74万户。改造600余万平方米棚户区任务将在2011年全部完成。2010年，南昌改造任务为399.73万平方米，其中，中心城区为321.27万平方米，四县区域为78.46万平方