南昌市“朝阳丹锦”小区住宅项目可行性研究报告

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1、南昌市“朝阳丹锦”小区住宅项目可行性研究报告指导老师陶满德姓名刘新宇学号101101203032摘要本项目位于桃花湖畔，地处朝阳新城，与红谷滩隔江相眺，地理位置优越，拥有良好的自然生态条件，与目前南昌市最大的森林公园朝阳公园相互依偎，是朝阳新城众多楼盘中颇具代表性的典型。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本设计首先对近年来南昌市的宏观经济和房地产市场的基本情况做了详细的调查分析；运用财务分析方法对该项目的盈利能力、抗风险能力进行了分析测算。通过对该项目的经济、社会和环境效益的分析，得出建设项目的社会效益与市场前景是很可观的。同时

2、从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。整个项目的经济评价比较理想，本项目可行。32第一篇市场研究篇：地块所在位置（朝阳丹锦）由江南都市报主办的"2011中国南昌朝阳新城崛起高峰论坛"在南昌举办，江西师大城建院教授陶满德、万科、华润、正荣、筑城、中大等地产公司老总、营销总监齐聚一堂，共议朝阳新城发展大计，此次论坛新浪乐居南昌站还现场进行了网上直播。2011年，一个堪称南昌心脏的"板块"正在崛起。其"现代宜居之城"、"绿色交通之城"、"滨水生态之城"、"文化休闲之城"这"新四城"的定位，将是这座新崛起之城的最好概括。作为南昌"高端居住区"的代言板块，朝阳新

3、城将成为南昌一张新的居住示范名片。2011年是朝阳新城价值与形象大幅提升的一年。在这一年里，这座新城将聚焦众多目光，也将因此而备受南昌人的关注。根据规划，朝阳新城面积11.7平方公里，规划人口为20万人，它将是离南昌最近、最大的一块高尚居住用地。"红角洲与朝阳洲"将形成新的一江两岸格局，类似杭州的杭州新城，未来想像空间非常大。32朝阳新城还将持续走热在2008年住宅市场整体低迷的时期，江西师范大学教授陶满德就曾在接受媒体采访时表示未来南昌房地产的热点板块，或者说热点区位一个是朝阳新城，一个是京东板块。这两个区域，从目前发展的态势来看，已经开始走向高热的开发了。那么陶教授为什么那么看

4、好朝阳新城，并且认为朝阳新城的走热态势还将延续至少五年？从朝阳新城的区位价值、板块素质、规划开发、开发节奏及市政投入五个方面来探讨朝阳新城的价值究竟在哪里。首先，南昌城市整体规划框架的拉开和形成，使得这个板块的区位价值得以体现——一直以来南昌的规划都是讲“一江两岸”，其实在“一江两岸”的格局未形成之前，朝阳新城的区位价值是没有得到体现的。今天，南昌的“一江两岸”格局已经基本成型，而朝阳新城恰恰是位于这个两岸的交界地带，所以他同时受到了红谷滩这个新城区功能的辐射和老城区功能的辐射，它是一个功能辐射交汇之地，他的区位价值也在这个时候得到了充分地体现。而且随着南昌市这样一个城市规划不断得

5、成熟，朝阳新城这个板块的区位价值还将不断地提升，因为区位价值本身就是一个动态的：他不是随着城市的发展价值而衰弱，而是相等，是随着城市的发展它的价值将不断地提升。因此从这样一个区位来讲，就赋予了这样一个区位的房地产产品比较高的一种增值的空间和一种保值的空间，这是第一个原因。第二，就是这个板块本身的基本素质，一般房地产开发讲到板块时，不仅要看这个板块他在整个城市当中所处的位置，同时还要看他自身的素质和品质，朝阳新城这个板块最大的内在素质我认为可能就是江、河、湖在这一个板块共聚，南昌市可能找不到第二个这样的板块，有的板块可能有江不一定有湖，有的板块可能有湖不一定有河，那么在这个板块上，江

6、、河、湖同时汇聚于此，就赋予了这个板块的灵性，也赋予了这个板块打造成一个生态板块的基本条件。第三，陶教授认为这个板块的开发节奏也赋予了它的价值。前几年朝阳板块为什么相对比较贫瘠，不像其他板块基础条件还没有完善，甚至空白就已经开始大规模的房地产开发？早在2004年陶教授32就说过这样的隐患，而且到现在这样的板块隐患还都存在。但是朝阳新城不同，前几年他一直都在在进行一些基础设施，相互配套条件的一些整合，南昌市也投入了不少的资金对它的基础设施进行改造，包括对它的棚户区的改造，道路、交通等等。当这些东西积累到一定程度的时候，或者用业内的话来说，当这些配套的条件完善成熟到一定程度的时候，再拿

7、出来开发，就使得这个板块本身的价值瞬时凸显，所以朝阳新城土地一拿出来就是高价。以大家熟悉的红谷滩为例作比较，一开始是几十万一亩，随着基础设施等逐渐地成熟，他的土地价值才逐渐往上走。但是朝阳新城不是，他一面市就是几百万的土地，媒体也有很多关于地王又在朝阳新城出现的报道等等，这就是一个价值积累到一定程度再开发的优势。第四点，朝阳新城的开发是先规划后开发，早在2007年的时候朝阳新城就做了板块发展的详尽规划：包括沿江的商贸，还有休闲娱乐，高尚居住等等。然后房地产的开发，实际