新城武宜路项目市场研究报告

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1、致：新城地产2010年2月常州新城武宜路项目市场研究及初步定位报告Page1研究思路项目发展背景研究宏观篇宏观环境分析区域环境分析项目地块分析物业市场研究常州物业市场研究市场篇常州商业市场研究常州住宅市场研究常州酒店式公寓研究物业体量定位物业布局建议定位篇物业产品定位Page2常州城市功能分区区域功能定位老城区之一，因市内建于南唐时的钟楼而得名；钟楼区为常州传统政治、经济、文化中心新北区老城区之一，因天宁寺得名；区域内名胜古迹云集，旅游资源丰富；天宁区纺织、机电、机械行业为主导工业；拥有东南经济技术开发区、外向型农业综合开发区两处

2、省级开发区。全名“江苏省戚墅堰经济开发区”，是省级经济开发区；钟楼区天宁区服装、食品、汽配、电线电缆、电机电器、印刷包装等为区戚墅堰区戚墅堰区域内优势产业；区域外商投资活跃，并有美国通用电气公司（GE）、德国F&G公司、新加坡Super公司等多家大公司落户区内。常州市新市政府所在地；全称“常州高新技术产业开发区”，是1992年经国务院批准武进区成立的国家高新技术产业开发区。常州新区是在开发区的基础上于1995年正式成立的，新北区与开发区实行“两块牌子新北区、一套班子”的管理体制；全区由高新技术产业开发区、港口工业区和综合经济区三个

3、部分组成。新北区建区以来，累计批准进区外商投资企业400多家；外商投资企业总投资17.5亿美元，合同利用外资15亿美元。2002年武进撤市设区，成为规划建设中常州特大城市的南翼，区域面积广阔；武进区“武进高新技术产业开发区”建设目标：具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。Page3项目地块区位项目地块区位分析项目地块位于武进区武宜路（兰陵路）和人民路交界处西北角，距离武进区中心（区政本案府周边）3公里，距离天宁区2公里，距离传统市中心人民公园5公里。项目东侧紧邻之武宜路为武进区域发展规划武进核心片区中

4、的重点改造项目，也是常州城市南北发展进程中的最主要交通干道之一。项目南侧紧邻之人民路为武进区东西联系的最主要干道之一。项目北侧靠大通河，沿武宜路往南约5分钟车程到达淹城遗址，自然条件优越。武宜路两侧改造区域内类似地块较多，且上市时间比较接近，因此未来区域竞争激烈。项目地块地理位置优越，交通便利；但区域内类似地块较多，未来竞争激烈。Page4项目地块指标项目地块示意指标地块1地块7地块8商办、住宅、商办、住宅、商办、住宅、土地性质配套公建等配套公建等配套公建等28404.5㎡85517㎡82864.7㎡用地面积道路面积道路面积道

5、路面积4315.9㎡9287.7㎡5432.2㎡容积率2.5-4.53.0-4.53.0-4.5建筑密度≤50%≤50%≤50%建筑高度≤100m≤100m≤150m地下建筑≤10m≤10m≤10m埋深出入口方东、南、西、东、南、西、南向北北绿地率≥30%≥20%≥20%商业建筑面积商业建筑面积比例不得大于比例不得大于其它/地上总建筑面地上总建筑面积的60%积的60%项目属于高强度开发，必投入资金量大，开发时序长。Page5项目地块交通条件分析项目地块交通条件示意规划轨道交通1号线前蒋站公交东方路站BRT人民路站公交东方路站项目

6、位于两大交通主干道武宜路和人民路的交界处，交通条件得天独厚。人民路为武进区东西联系的主干道；武宜路为连接武进区及常州主城区的最主要干道之一。从项目地块经BRT人民路站规人民路和武宜路可以快速通达312国道及绕城高速。划轨规划轨道交通项目所在区域公交出行便利，快速公交BRT人民路站紧邻地道1号线湖塘站块8；公交东方路站紧挨地块7西侧；共有十几条公交路线经交通1过本项目。号规划中的轨道交通1号线前蒋站和湖塘站距离本项目步行时线间10分钟；计划于2012年左右启动1号线建设，预计于2016年建成。项目地块交通十分便利；目前小车、公交

7、等多种交通方式均可得到满足；未来轨道交通方式可达。Page6项目地块及周边现状项目地块示意地块现状地块8内湖塘桥小学地块1内武进电机厂武宜路（兰陵路）人民路规划玉塘路项目地块现状为毛地，正在进行拆迁工作；地块内米字弄、双塘路、玉塘路均为面临改造道路；地块内湖塘桥小学将于明年拆迁，新址位于地块西北侧；地块北侧临大通河，地块南侧隔人民路为武进中医院；快速公交1号线人民路站位于本项目东南角。大通河武进中医院项目地块周边教育、医疗等配套设施齐全。Page7项目地块所在武宜路规划分析武宜路改造范围示意武宜路沿线改造规划中吴大道规

8、划范围：北至中吴大道，南至延政路，西至长沟河，东至花园街，总用地为9平方公里，武宜路长度为6.3公里。在此基础上对于武宜路两侧地块进长行城市设计，城市设计总用地为4.9平方公里，武沟宜路长度为5.7公里。河价值判断：规划区域位于常州市南北向的联系