博弈中的机会---房地产中期策略

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1、汇聚财智共享成长博弈中的机会目录一、痛苦的博弈二、地产的指示意义三、悲观预期充分反映四、反弹已临近五、公司推荐图1：地产困境图2：估值向下图3：再融资暂停资料来源：长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部资料来源：公司公告，长江证券研究部观点回顾寻找出路渴望机会土地“招拍挂”使得土地溢价率提高9070政策导致土地结构性稀缺打击囤地捂盘，获取“土地时间价值”空间缩小地价上升相对售价下降地价占售价的比重提高图4：北京住宅成交均价图5：大连住宅成交均价图6：南京住宅成交均价资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：

2、cric，长江证券研究部楼市领先于通胀楼市对通胀预期较为敏感去年下半年已明确预期今年是维持高位的预期图7：CPI走势图9：金融机构存款准备金率图8：存款利率走势图10：M2同比走势通胀与政策资料来源：国家统计局，长江证券研究部资料来源：国家统计局，长江证券研究部资料来源：央行，长江证券研究部资料来源：央行，长江证券研究部持续上升10年底起四次加息8次上调存款准备金率同比下滑到15%我们在年初提出上半年行情围绕着通胀逻辑年初建议通胀压力较小时操作地产股反弹二季度初通胀预期下建议减仓地产股图11：CPI走势与房地产指数资料来源：国家统计局,长江证券研究部通

3、胀投资逻辑的印证提示介入地产股提示减仓地产股建议介入地产股时期政策出台时间成交同比增速回落时间成交同比增速回升时间相对估值高点相对估值低点2003年一月份试探性调控，4月份出台121文件。2003年3月份2004年1月份2003年4月份2003年12月份2004年-2005年7月3月31号出台“831大限”2004年3月份2005年7月份2004年2月份2005年7月份2007年7月-2008年8月8月1日出台政策，9月收紧第二套住房政策。2007年10月份2008年11月份2007年7月份2008年10月份2009年下半年至今6月19日出台政策，12

4、月份大规模出台调控政策。2009年12月份未知2009年7月份未知图12：房地产销售面积与同比增长图13：房地产行业整体市盈率走势（TTM）资料来源：wind，长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部反转行情需要政策配合表1：历次调控资料来源：长江证券研究部目录一、痛苦的博弈二、地产的指示意义三、悲观预期充分反映四、反弹已临近五、公司推荐商品房新开工面积销售面积和土地出让面积正相关根据历史数据可得：LN（2011年商品房新开工）=0.5517+0.6585LN（2010年商品房销售面积）+0.3782LN（2010年商品房土地出让面积）预计20

5、11年商品房新开工面积为13.32亿平米(统计局剔除保障房口径)图14：房屋新开工面积资料来源：Wind,长江证券研究部商品房新开工前高后低图15：商品房销售面积资料来源：Wind,长江证券研究部表2：各地保障性住房规划资料来源：政府网站，长江证券研究部整理保障房新开工均衡省市2011新建(万套）新建面积(万m2)省市2011新建(万套）新建面积(万m2)北京20.001000辽宁34.001390天津19.001200吉林41.292700河北30.001200黑龙江69.202768内蒙古42.161686上海22.001800重庆49.45135

6、0浙江8.00500四川35.781431安徽44.001760贵州23.62945福建25.001000云南38.001520江西33.101324西藏0.6988山东32.001280河南42.092521陕西45.001800湖北37.861514甘肃15.87635湖南41.621665青海17.62705广东31.001066宁夏9.00360广西24.60984新疆26.001040海南9.26390全国940.8141864.08预计保障性住房全年新开工4.19亿平米，商品房新开工13.32亿平米，综合来看全年新开工面积大约为17.51亿

7、平米，同比增长6.77%，我们维持这个判断投资数据与施工面积是正相关的本年施工面积=上年施工面积+本年新开工-本年竣工（上年施工面积*0.31（中国历年平均竣工率为31%））预计本年施工面积为45.32亿平米，每平米施工面积投资约为1239元，因此预计全年投资5.615万亿，同比增长16.33%，我们维持这个判断图16：实际完成投资/施工面积资料来源：国家统计局,长江证券研究部地产投资的实与虚图17：房地产实际完成投资资料来源：国家统计局,长江证券研究部10年初保障房与实际投资增速背离7月份之前580万套保障性住房全部开工新开工数据要比投资数敏感新开工

8、要领先于投资预计投资增速下半年下降图18：新开工与投资累计增速比较资料来源：国家统计局,长江证