房地产市场定价策略的博弈分析

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1、四川师范大学硕士学位论文目次目次摘要：⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯IABSTRACT⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．IIIl绪论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．11．1选题的背景和意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11．1．1选题背景⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．11．1．2选题意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．11．2国内外研究现状和发展趋势⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．21．2．1国外研究现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21．2．2国内研究现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯31．3研究思路⋯⋯

2、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．41．3．1研究内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．41．3．2研究方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．4(1)文献研究法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯41．3．3论文结构⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．52房地产定价博弈的相关理论综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．62．1房地产价格的构成⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．62．2房地产常用定价方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．72．2．1成本导向定价法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．72．2．2竞争导向定价法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．72．2

3、．3需求导向定价法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．82．2．4可比楼盘量化定价法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯92．3经济博弈论基本理论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．92．3．1博弈论及其发展⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．92．3．2以博弈论为研究工具的可行性分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．102．3．3房地产市场定价博弈的独特性⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯lO3房地产价格形成的影响因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．123．1个别因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．123．2区域因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．133．3一般因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

4、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．134房地产市场定价的博弈过程分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．174．1房地产市场定价的整体博弈过程分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．174．2政府与开发商之间的博弈分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．18III四川师范大学硕士学位论文目次4．3开发商之间的博弈过程分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯194。3．1各个博弈环节⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．194．3．2博弈模型分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．204．4开发商与消费者之间的博弈过程分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．225房地产市场定价博弈的案例分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．245．1

5、项目概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．245．2博弈定价过程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯255．3与政府博弈所确定的价格策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．265．4与竞争者博弈所确定的价格策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．275．4．1区域典型楼盘及竞争对手分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯275．4．2确定办⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．285．5与消费者博弈确定的价格策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．305．5．1购房考虑因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．315．5．2产品需求特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．3l5．5．3价格需求特征

6、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．325．6御景湾项目开盘价格P2的确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯345．7御景湾项目阶段性价格策略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯345．8定价策略实施的相关促进措施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．356结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．36参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯37附件1⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯39附件2⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．42IV四川师范大学硕士学位论文绪论1绪论1．1选题的背景和意义1．1．1选题

7、背景从我国原有的福利房制度向市场化改革以来，房地产行业在过去的十多年时间里得到了飞速发展，房地产行业的发展对我国经济和地方财政的拉动起到了重要作用，包括冶金、钢铁、水泥、建筑、物业管理等多个上下游行业都借助于房地产行业的发展而快速发展，并推动着我国经济的发展。同时，房地产的快速发展以及房价的快速上涨使得市场过热现象明显，投资、投机，政府过度依赖土地财政等使得我国房地产出现了过热的现象。国家也因此多次出台调控政策和措施，而且调控措施一次比一次严厉，使得房地产行业的政策红利越来越少。房地产开发商坐地起价、漫天要价的现象已经大为减少，越来越多的开发商开始更

8、加注重对市场的研究，而如何对产品进行定价，一方面保证开发商的预期收益，另一方面保障其市场竞争力，成为开发商需