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1、居民住房消费信贷存在的问题及其对策时代经贸2010年11月中旬刊总第187期居民住房消费信贷存在的问题及其对策尉秀琴马林丽(云南师范大学经济与管理学院,云南昆明650222)【摘要】近年来,我国房地产市场蓬勃发展,住房制度改革深化及信贷政策的支持,使得住房消费信贷发展迅速.各大商业银行也把发展个人住房消费信贷业务作为其工作的重点.然而,面临日益增长的购房需求,住房消费信贷业务发展的诸多"瓶颈因素也日益凸显,严重制约其健康快速发展.本文将通过分析当地基层商业银行在住房抵押贷款中的现状以及所面临的一些问题,并针对这一问题,提出当地商业银行在风险管理中相应采取的防范措施.【关键词】
2、住房消费信贷;问题;对策一,住房消费信贷概述住房消费信贷指贷款人(银行和其他金融机构)向借款人(住房消费者)购买自用普通住房提供资金和相关的信用服务,贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人不能偿还本息的责任.个人住房消费信贷的种类主要包括:公积金贷款,个人住房担保贷款,个人住房组合贷款,房产抵押贷款等.个人住房消费信贷作为消费信贷中的一项重要内容,具有极其重要意义.首先,随着国家对个人贷款政策的调整(贷款额度,首付款,年限,利率),越来越多的城镇居民将接受并加入贷款购房之列,在一定程度上刺激r住房消费需求,将住房的潜在需求转化为有效需求.其次,个人住房消费信贷的
3、增加,将促进房地产业的发展,并带动相关产业的发展.根据测算,房地产业增加投资l万元,就能带动钢铁,水泥,建材等相关行业1.9O一1.92万元的投资,通过促进相关产业的发展,从而促进国民经济的稳定增长.最后,通过个人住房消费信贷,使人们的住房消费模式从"自我积累消费"型向"信用支持消费"型转化,避免因购房前较长时间的储蓄积累而出现生产能力和消费能力的巨大差距,形成储蓄～消费一牛产的恶性循环,造成牛产能力的过剩或虚假过剩.二,个人住房消费信贷的现状及存在的问题目前,我国住房消费信贷的现状如F:首先,住房开发贷款以支持普通住房和经济适用房为主,特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地
4、建设经济适用住房.其次,住房消费信贷蓬勃发展,但是各地区发展态势不平衡.如:个人住房贷款业务发展较快的地区多集中在东南沿海,尤其是上海,广东,北京等地区,中西部地区发展相对落后.最后,住房信贷结构发生了很大的变化,重点向住房消费信贷倾斜.通过对我国住房消费信贷现状的分析,我们可以发现目前在中国的住房消费信贷市场中存在很多的问题,这些问题归纳起来有如下几个方面:1.住房价格过高,与居民家庭收入之比过大住房价格可以说直接影响着住房消费者的承受能力,进而影响住房的销售.我国居民绝大多数属于中低收入家庭,而我国的房价又一直攀升,给人们购买住房造成很大的困难.低收入与高房价形成强烈的反
5、差.目前一套住房的房价相当于一般家庭收入好多倍,这种状况,一方面造成大量住房困难户和许多无房户无室可居,另一方面是存在大量的商品房空置的局面.2.个人住房贷款渠道不畅,给个人住房贷款业务的发展造成很大阻力目前,我国商业银行在发放住房贷款过程中,普遍存在申请手续繁杂,收费环节多,收费水平不合理等问题.申请贷款时借款人要提供繁杂的证明,取得贷款资格后还要到各种部门办理各种复杂的手续,同时还要交纳各种费用.如此繁杂的手续和巨额的收费让人望而生畏,致使个人住房贷款业务的发展潜力无法得到进一步挖掘和实现.3.个人住房消费信贷的法律法规不健全由于住房消费信贷在我国起步较晚,关于这方面的法
6、律,法规尚属空白,而且也缺乏相应的法律,法规来明确信贷双方的权利,义务及违约的责任.4.个人信用制度尚不健全目前,我国尚未建立一个科学,完备,统一的个人信用评估和调查体系.如:由于城乡居民收入并未完全货币化,商业银行无法确切了解居民的实际收入水平,也就无法有效的确认消费者的信用等级.三,我国个人住房消费信贷风险的表现形式及其原因随着近几年我国个人住房贷款急剧增长,其风险也日益加大.重新认识个人住房贷款的风险将有益于商业银行进一步增强防范意识,降低和防止个人住房贷款风险的发生.i.个人住房贷款的信用风险信用风险,一方面来源于借款人收入的不确定性.由于住房抵押贷款期口丁以长达十几
7、年,在此期问,贷款人很难预料借款人的经济状况和财产持有状况,对借款人的信誉,品德难以做到准确的掌握;另一方面,我国大中城市的房价与发达国家相差无几,而居民收入却远远低于发达国家,房价与居民年收入之比达到15:1,远高于国际上6:1的水平,这势必加大银行的信用风险.2.银行的流动性风险银行的流动性风险,就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务,满足客户提取存款要求的风险.房地产消费贷款期限长,流动性较低.一旦房地产市场崩盘,银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价
