我国住房消费信贷存在问题和策略探究.doc

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我国住房消费信贷存在问题和策略探究摘要：在我国现阶段，个人住房消费贷款包括个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款，两者分别有着不同的发放规则和利率。住房消费信贷对促进住宅产业发展和提高居民购买力都起到了促进作用，但目前，我国住房消费信贷与发达国家相比还存在如风险难控制、品种单一等问题，本文从住房消费信贷存在的问题入手，研究提出了具有针对性的对策。关键词：消费信贷；贷款；商业银行中图分类号：F832.479文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2013.03.30文章编号:1672-3309(2013)03-70-03一、住房消费信贷对相关产业的影响(一)住房消费信贷对实业的影响1、住房消费信贷直接促进了住宅产业的发展。住房是人们生活的基本需求之一，在"衣食住行”中排第三位，这足以表明住房的重要性。我国城市住房制度的发展经过了一个相对曲折的过程。在福利分房时代，城市居民获得住房的主要途径就是分房。住房由政府出资兴建，职工通过论资排辈、排队获得公有住房的租赁权。在这种制度下，城市居民的住房结构单一、住房需求个性化受到极大压抑；政府资源 有限，不能满足居民日益增长的住房需求；分配制度存在巨大漏洞，住房分配不公现象不能避免等。实践表明，福利分房制度在解放初期能够统筹资源、兼顾公平地解决居民住房问题，但不能长期适应经济发展的要求。1998年，福利分房制度被终结了，取而代之的是货币化商品房制度。当然，在住房制度发展与改革的过程中，中央发布了一系列的政策文件，逐步完善了各项住房制度。既强调市场对住房制度的有利作用，又兼顾了低收入者解决住房问题过程中存在的困难，提出了以经济适用房、廉租房、限价房、经济租赁房等多种形式的住房保障措施。纵观住房制度改革的以来，推动住房市场发展的主要因素是改革开放基本国策的确立，也是住房市场改革方面不断解放思想的结果。在具体施行方面，金融系统全面支持个人购房，提供个人住房抵押按揭贷款使居民获得购房有了足够的支付手段，也直接推动了最近十年房地产市场的大发展。在福利分房时代，建房资金基本上是政府财政拨款。城市职工工资收入非常低，只能够维持基本的生活水准，那时根本没有购买商品房的基础。并且，银行的业务主要是面向企业，特别是支持国企的发展。银行没有针对私人的消费贷款。房改后，我国房地产金融体系逐步确立和完善，银行开始大力支持个人住房消费贷款，有力地促进了普通居民的住房消费，推动了房地产市场的快速发展。2、住房消费信贷为居民购房提供了支付能力。近几年 我国城镇居民人均住房建筑面积有了显著改善，2007年达到了28平方米/人，相对2002年，人均住房建筑面积增长了22.8%o虽然我国目前人均住房建筑面积还远没有达到西方发达国家的水平，但我国目前住房市场发展较迅速，人均住房建筑面积预计以每年1平米的速度上涨，在2012年有望达到38平方米。住房市场的发展与市场购买力直接相关。购买力由两部分组成，一是家庭储蓄购买力，二是银行借贷能力。从城镇居民近六年的可支配收入增长情况看，可支配收入的绝对额一直稳步增长，增长率呈现V字型。2007年相对2002年,城镇居民可以支配收入增长了79%,扣除物价因素，实际增长57.2%o近三年来，城乡居民人民币储蓄增长率则屡创新低。这表明，在经济不断发展、人均可支配收入不断增长的情况下,城市居民把收入更多地用于投资和消费，其中购买住房是主要的用途。而全国个人住房贷款余额的走势，2007年相对2002年，个人贷款余额增长了263%O增长幅度远远高于城镇居民可支配收入的增长幅度。这表明了个人住房贷款对居民住房消费提供了强大的购买力。（二）住房消费信贷对银行的影响1、住房消费信贷的发展，促进了银行体系资产结构的 调整，在一定程度上可以降低银行资产扩张对于资本金的依赖。住房消费信贷业务的迅速拓展，逐步改变了过去银行存款来源于整个社会而全部用于企业的单一运作模式，促进了银行资产结构多元化。相比较而言，住房消费信贷的不良资产比率相对较低，因而住房消费信贷的迅速拓展客观上起到了降低不良资产比率的作用。同时，住房消费信贷相对较低的风险权重，在日益强调资本金约束的监管环境下，也使得消费信贷的扩张相对降低了银行资产扩张对于资本金的依赖，为银行调整资产结构提供了一种新的可能。2、住房消费信贷的发展拓展了银行的经营空间，改变了我国银行的经营方式和组织结构，促使其不断转向以客户为中心的经营方向。目前，在美国、西欧等国家，住房消费信贷在整个信贷规模中所占的比重一般为20%—40%,有的国 家甚至高达60%。住房消费信贷业务已成为一些银行的主要收入来源，如花旗银行不少年份的收入来源中，来自消费信贷业务的常常超过40%。目前，住房消费信贷已成我国银行新的利润增长点之一。在经营方式和组织结构上，从以产品为中心转向以客户为中心是现代西方商业银行组织结构形态上的一个具有重要影响力的转变之一。伴随着消费信贷的迅速扩张，不少商业银行纷纷成立了住房消费信贷中心，对于客户需求的分析成为一项常规性的银行经营活动。二、住房消费信贷存在的问题（一）有效需求不足是制约我国商业银行住房消费信贷业务发展的根本原因一方面，我国居民的收入水平偏低。我国在住房实行福利分配的体制上，职工工资中不包含买房的因素，虽然国家现在大力推行住房公积金制度，但公积金缴交比例过低，单位和个人合计交纳的公积金只占工资的10%,与国外住房消费占工资25%左右的比例相比差距较大。而另一方面，我国商品住房价格却过高。目前我国住房售价一般为家庭年收入的10-12倍，有的高达20-30倍，与世界银行和我国考察测定的合理房价与家庭年收入6倍左右的比价差别过大。房价与家庭年收入的巨大差别，压制了居民贷款买房的愿望，从而严重制约了商业银行住房消费信贷业务的发展。（二）住房消费金融发展的局限性是影响我国商业银行住 房消费信贷发展的重要原因1、商业银行的资金量和结构限制了商业银行提供住房消费信贷业务的条件。住房消费信贷属长期或超长期贷款，应有长期专项资金来源。目前，我国住房消费信贷的资金主要来源于商业银行的一般性存款，而商业银行的一般性存款资金就整体而言属于短期资金来源。缺乏长期专门的住房消费资金来源，势必影响向居民提供住房消费信贷的数量和期限。这也是我国多年来一直不能规定较长个人住房贷款期限和较高住房消费信贷比例的主要原因。由此，我国商业银行住房消费业务就只好面向髙收入阶层，而中低收入阶层难以问津，使住房消费信贷失去广大客户。2、我国个人住房贷款风险难以控制，成为商业银行发展住房消费信贷业务的主要忧虑。由于我国有关住房消费信贷的法规不健全，加上缺乏住房交易市场，住房流动性差，使抵押住房处理和变现十分困难，住房抵押难以发挥应有的作用。同时，由于我国房地产登记制度不完善，难以杜绝重复抵押和抵押后客户挂失的欺诈现象，更使得住房抵押形同虚设。这样，就使在国外风险很小的个人住房抵押贷款，在我国成为了较高风险的贷款，这是一些商业银行既想大力发展这项业务而具体办理过程中又十分谨慎的主要原因。3、个人住房贷款品种单一，限制了我国一些居民的贷款需求。美国对工薪族广为采用的住房抵押贷款有循环住房 抵押贷款、递加付款住房抵押贷款、分享增值住房抵押贷款和可变利率住房抵押贷款等四种方式，可满足不同收入阶层和不同年龄阶层及不同银行发展的需要。德国有几十种住房抵押贷款可供选择。而我国的住房消费贷款还没有考虑不同收入阶层及不同居民的住房贷款需求，只规定了基本的贷款要求，从而限制了我国住房消费贷款的客户来源，影响了住房消费贷款业务发展的空间。4、银行内部没有建立系统的个人住房贷款管理机制，影响住房消费信贷的发展。我国个人住房贷款发展历史很短，在个人住房贷款管理、核算等方面还没有一套比较科学、完善的操作规范，贷款经办和管理手续都十分繁琐。这在一定程度上影响了个人住房贷款的发展。5、住房信贷机构体系不健全，影响我国住房消费信贷业务的整体发展。完善的住房信贷机构体系应包括健全的一级住房信贷市场机构和必要的二级住房抵押贷款市场机构。但目前我国还没有二级住房抵押贷款市场，使住房抵押贷款资金缺乏流动性，更加重了我国商业银行资金总量和结构对个人住房信贷业务发展的制约。在一级住房信贷市场上，也缺乏专业性住房信贷机构，一级住房信贷市场的不规范和二级住房信贷市场的缺乏，直接影响我国住房消费信贷业务的发展。 三、完善住房消费信贷的对策建议（一）商业银行方面1、商业银行应实行重点突破的住房消费信贷发展策略。商业银行应选择一些具备发展个人住房信贷业务条件的地区和每个地区的一些行业、单位、居民阶层重点推动住房消费信贷业务，再带动整个住房消费信贷业务的发展。目前，发展个人住房信贷业务宜选择经济相对比较发达的地区和经济虽相对落后，但房价比较低的地区中的一些存在缺房情况而收入比较稳定的卫生、教育等行业。当前情况下，重点突破应作为商业银行个人住房信贷发展的重要策略。2、建立多品种个人住房贷款供给体系。我国广大城镇居民的住房条件不同，收人主水平有很大差别，对住房贷款的要求也会一样，只有满足不同条件居民的不同贷款要求，才能赢得居民住房贷款业务。我国应根据居民的不同贷款要求，重视个人住房贷款产品的调研开发，向居民推销不同贷款条件的个人住房金融产品，建立多品种的个人住房贷款体系。3、发展二级住房抵押贷款市场。建立二级住房抵押贷款市场，一方面可以通过发行住房抵押证券，更广泛地为一级住房贷款市场筹集资金，另一方面，可以加强一级住房贷款市场上住房贷款资金的流动性。在目前我国资金总量和结构制约个人住房贷款期限和数量的情况下，可通过二级住房 抵押贷款市场的建立和发展，适当放宽个人住房贷款期限，扩大个人住房贷款数量。对此，我国应积极谋划建立二级住房抵押贷款市场。（二）其他方面的对策1、刺激居民住房消费信贷的有效需求。一方面，要加快我国住房制度改革，尽快推出住房货币分配制度，使居民逐步树立买房意识。另一方面，要尽量降低居民购买单套住房缴交价款。要注重经济适用住房的发展，商品住房开发要以普通住房为主，降低单套住房价格。我国应借鉴国外经验,对不同收入阶层居民购买商品住房实行不同的财政补贴政策，减少居民买房实交价款。2、国家应提供个人住宅金融优惠发展政策。国家可对用于发放个人住房贷款的资金部分实行免交存款准备金政策，或对住房储蓄存款免交存款准备金。个人住房贷款利率偏低，使存贷利差本来就小的商业银行收益受到一定影响，不利于鼓励商业银行发展个人住房贷款业务，可借鉴国外做法，采取个人住房贷款利息减免交纳税金的办法，减少商业银行因个人住房贷款利率降低对收益的影响。虽然银行降低了个人住房贷款利率，但对购房能力和贷款承受能力都很差的我国居民来说，仍然偏高，我国有必要制订对不同收入类型的居民实行不同的贷款贴息政策。3、加快政策性个人住房信贷业务的发展。根据我国经 济发展水平较低、居民购房能力比较差，、贷款承受能力不强的实际情况，可向居民提供较长贷款期限、较高贷款比例和较低贷款利率的政策性个人住房贷款业务。为此，应制订政策性住房信贷业务管理法规，规范政策性住房资金的归集、使用和管理，加大房改资金归集的力度，杜绝挪用房改资金现象。房改资金要确保首先用于支持住房建设和职工买房，充分发挥政策性住房信贷业务在我国住房制度改革中的作用。