我国住房消费信贷存在问题和策略探究.doc

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1、我国住房消费信贷存在问题和策略探究摘要：在我国现阶段，个人住房消费贷款包括个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款，两者分别有着不同的发放规则和利率。住房消费信贷对促进住宅产业发展和提高居民购买力都起到了促进作用，但目前，我国住房消费信贷与发达国家相比还存在如风险难控制、品种单一等问题，本文从住房消费信贷存在的问题入手，研究提出了具有针对性的对策。关键词：消费信贷；贷款；商业银行中图分类号：F832.479文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2013.03.30文章编号

2、:1672-3309(2013)03-70-03一、住房消费信贷对相关产业的影响(一)住房消费信贷对实业的影响1、住房消费信贷直接促进了住宅产业的发展。住房是人们生活的基本需求之一，在"衣食住行”中排第三位，这足以表明住房的重要性。我国城市住房制度的发展经过了一个相对曲折的过程。在福利分房时代，城市居民获得住房的主要途径就是分房。住房由政府出资兴建，职工通过论资排辈、排队获得公有住房的租赁权。在这种制度下，城市居民的住房结构单一、住房需求个性化受到极大压抑；政府资源有限，不能满足居民日益增长的住房需求；分配

3、制度存在巨大漏洞，住房分配不公现象不能避免等。实践表明，福利分房制度在解放初期能够统筹资源、兼顾公平地解决居民住房问题，但不能长期适应经济发展的要求。1998年，福利分房制度被终结了，取而代之的是货币化商品房制度。当然，在住房制度发展与改革的过程中，中央发布了一系列的政策文件，逐步完善了各项住房制度。既强调市场对住房制度的有利作用，又兼顾了低收入者解决住房问题过程中存在的困难，提出了以经济适用房、廉租房、限价房、经济租赁房等多种形式的住房保障措施。纵观住房制度改革的以来，推动住房市场发展的主要因素是改革开放

4、基本国策的确立，也是住房市场改革方面不断解放思想的结果。在具体施行方面，金融系统全面支持个人购房，提供个人住房抵押按揭贷款使居民获得购房有了足够的支付手段，也直接推动了最近十年房地产市场的大发展。在福利分房时代，建房资金基本上是政府财政拨款。城市职工工资收入非常低，只能够维持基本的生活水准，那时根本没有购买商品房的基础。并且，银行的业务主要是面向企业，特别是支持国企的发展。银行没有针对私人的消费贷款。房改后，我国房地产金融体系逐步确立和完善，银行开始大力支持个人住房消费贷款，有力地促进了普通居民的住房消费，

5、推动了房地产市场的快速发展。2、住房消费信贷为居民购房提供了支付能力。近几年我国城镇居民人均住房建筑面积有了显著改善，2007年达到了28平方米/人，相对2002年，人均住房建筑面积增长了22.8%o虽然我国目前人均住房建筑面积还远没有达到西方发达国家的水平，但我国目前住房市场发展较迅速，人均住房建筑面积预计以每年1平米的速度上涨，在2012年有望达到38平方米。住房市场的发展与市场购买力直接相关。购买力由两部分组成，一是家庭储蓄购买力，二是银行借贷能力。从城镇居民近六年的可支配收入增长情况看，可支配收入的

6、绝对额一直稳步增长，增长率呈现V字型。2007年相对2002年,城镇居民可以支配收入增长了79%,扣除物价因素，实际增长57.2%o近三年来，城乡居民人民币储蓄增长率则屡创新低。这表明，在经济不断发展、人均可支配收入不断增长的情况下,城市居民把收入更多地用于投资和消费，其中购买住房是主要的用途。而全国个人住房贷款余额的走势，2007年相对2002年，个人贷款余额增长了263%O增长幅度远远高于城镇居民可支配收入的增长幅度。这表明了个人住房贷款对居民住房消费提供了强大的购买力。（二）住房消费信贷对银行的影响1

7、、住房消费信贷的发展，促进了银行体系资产结构的调整，在一定程度上可以降低银行资产扩张对于资本金的依赖。住房消费信贷业务的迅速拓展，逐步改变了过去银行存款来源于整个社会而全部用于企业的单一运作模式，促进了银行资产结构多元化。相比较而言，住房消费信贷的不良资产比率相对较低，因而住房消费信贷的迅速拓展客观上起到了降低不良资产比率的作用。同时，住房消费信贷相对较低的风险权重，在日益强调资本金约束的监管环境下，也使得消费信贷的扩张相对降低了银行资产扩张对于资本金的依赖，为银行调整资产结构提供了一种新的可能。2、住房消

8、费信贷的发展拓展了银行的经营空间，改变了我国银行的经营方式和组织结构，促使其不断转向以客户为中心的经营方向。目前，在美国、西欧等国家，住房消费信贷在整个信贷规模中所占的比重一般为20%—40%,有的国家甚至高达60%。住房消费信贷业务已成为一些银行的主要收入来源，如花旗银行不少年份的收入来源中，来自消费信贷业务的常常超过40%。目前，住房消费信贷已成我国银行新的利润增长点之一。在经营方式和组织结构上，从以产品为中