2010房地产策划-合富辉煌-青岛黄岛海尔项目定位策略（原稿）51-23下载

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1、中国青岛海尔china·haier中国海(200706)青岛，是谁的青岛一、市场梳理二、关于海尔地产战略的思考三、定位策略四、海岸生活解决方案市场梳理双线：城市价值线（发展、现状、结论）海岸线（发展、现状、结论）一、对青岛的理解二、对黄岛的理解五、对两个项目的理解六、项目定位初设七、项目规划设计建议……四、海尔地产运作策略理解三、黄岛市场竞争态势青岛，是谁的青岛正迎来发展的历史契机：继珠三角、长三角之后，环渤海经济圈成为新的经济增长极。青岛与山东的隔阂：青岛更应该属于全国、世界。未来的单中心：2020年山东将由青岛单中心取代现在的青岛－济南双中心格局。青岛市

2、GDP2006年在全国副省级市中排名第四，稳步增长，已步入国内发达城市行列青岛快速增长的经济总量为城市的房地产业带来发展机遇。城市青岛济南沈阳大连杭州宁波厦门广州深圳GDP（亿元）320621852483257034412864116260685684GDP在对比城市中排名487635912GDP增长率（％）15.715.616.516.514.313.416.714.715.0GDP增长率排名452289176经济总量大，稳步增长，已步入国内发达城市行列（数据来源：《青岛统计年鉴2006》及青岛统计信息网）2006年青岛及对比城市GDP总值一览表(单位:亿

3、元)房地产市场后续提升空间巨大近五年青岛商品房及住宅投资情况城市青岛沈阳大连杭州宁波房地产开发投资总额（亿元）267538337442313房地产开发投资占整体经济比重8.4%21.7%13.1%12.9%11%2006年青岛及对比城市房地产投资情况（数据来源：青岛历年统计公报）（数据来源：相关城市统计公报2006）青岛市近年来房地产投资水平平稳增长，占经济总量的比重一直保持在10%以内；与沈阳、大连、杭州等城市相比，青岛房地产市场具有更广阔的增长空间。价格迅猛上升，投资示范作用极强近五年青岛市房地产竣工及销售情况价格快速上涨：五年间增长约一倍，沿海楼盘涨幅

4、更大。投资客成市场重要力量：在沿海高价盘当中，更成为购买主力。外地炒家蜂拥而至：“青岛的房价都是被外地人炒高的！”销售乐观：销售速度也逐渐加快，销售/竣工比逐渐上升，06年首次超过100%。价格虽高，但各盘销售都比较不错，中小户型更是供不应求。区域划分固定资产投资总额（万元）房地产开发投资总额（万元）房投占固投比重（％）总体14565808223837015.4%市四区6304202175373227.8%城阳区162802617028110.5%黄岛区170841718175610.6%崂山区72664536641950.4%胶州市196864010812

5、35.5%即墨市18131731425277.9%平度市1324930523944.0%胶南市19719851346306.8%莱西市1182878469644.0%2005年青岛各区房地产及固定资产投资情况城市西北部房地产投资潜力犹为巨大从青岛细分各区的房地产投资水平来看，市四区的投资水平已经较高，约占全大青岛整体的八成左右，相比之下青岛各卫星市的房地产投资水平则非常低，黄岛区在2005年时也未表现出房地产热点板块的特征。青岛市区及崂山区房地产发展水平已较高，与其他区差距较为悬殊。（数据来源：青岛统计年鉴2006）1老城城市核心区234四方板块崂山板块李沧

6、板块浮山后板块308板块城阳中心板块黄岛版块发展时序清晰３90年代以前青岛发展集中于老城区92年青岛市政府决定“开发新东部”，城市核心区逐渐形成，并带动房地产发展90年代中后期，随着高科园的成熟以及相关配套的完善，借助稀缺的景观资源，崂山的高档住宅随之发展起来20世纪初，在拆迁安置区的基础上，浮山后大力发展商品房；与此同时，黄岛自然海景资源逐渐得到市场重视，获得了相应的发展2005年，为了缩小南北差距，政府出台相关政策扶持李沧，并规划大型CLD促进李沧房地产发展1234板块功能与特征明显中心城区板块崂山板块浮山后板块四方板块李沧板块城阳中心板块308国道板块

7、自成体系，自给自足区域：相对独立的城区，配套完善，城市感强价格：均价5000元/m2城市郊区，大盘主导区域：城市北郊中间地带，发展不成熟价格：4200～5000元/m2集中放量，蓄势待发区域：发展已有一定基础，规划城市CLD，前景看好价格：4000～5000元/m2居住氛围成熟，稳步发展区域：已形成良好的大型居住社区氛围价格：7000～8000元/m2景观优势，高档住区区域：自然景观资源优越，发展成熟，高档居住区形象价格：10000元/m2以上形象不佳，发展缓慢区域：工业区形象，传统的城市落后地区价格：均价5000～5600元/m2传统中心，地位稳固区域：城

8、市中心区，发展成熟，生活配套完善价格：10000元/