中海康城国际初步营销建议

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1、中海康城国际营销建议SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构销售市场动态分析2008年，受宏观经济影响，销售价格普遍下降，价格回归价值；2009年，市场已完成从低迷向回暖过渡，并初现热潮；2010上半年，政府开始调控房地产市场，商业地产销售市场持续回暖。本项目面临较好的市场机会，宜尽早推出市场。深圳市商业销售市场动态：09年商业销售整体良好，目前在售项目较少；待售项目较多且销售时间不定，存在一定的市场潜在威胁。区域销售市场动态：1.1、区域商业市场分析1.2、所属区位分析1.3、项

2、目SWOT分析第一部分区域概况区域商业市场分析项目名称商业规模主力面积销售价格(一手价格)备注天健现代城12,000㎡40-7010800起—26000元/㎡10月特价6118元/㎡起现起价10000元/㎡街铺临清林路，对外昭示效果好，其靠近天安数码新城，周边有多个居住小区未来有较好的发展预期。整体铺位较多，卖散后不利于继续销售锦绣东方6,800㎡40-60均价18000元/㎡14000-26000元/㎡靠近龙城国际的新一佳，周边居住小区多、且已入住，有消费群支撑，商业氛围较为成熟，无推广,客户积累不够水岸新都1,987.64㎡40-50均价15

3、000元/㎡12000-21000元/㎡1、2期街铺以较低的价格入市，尤其2期街铺以低于市场预期价格成功销售。现推售的3期位置相对较差满园2,000㎡50-80均价20000元/㎡15000-30000元/㎡铺位数量较少以市场行情较好时的高位价格入市，高价格客户难以认同其价值徽王府12,000㎡30-60均价14000元/㎡铺位数量较多,周边虽有多个大型社区,但周边现有居住人口不足,预期有限东方国际茶都此次推售5,000㎡50-70均价15000元/㎡茶都已经营近四年，有实际的租金回报参考，销售的可描绘性空间不大君悦龙庭7,000㎡50-70均价

4、约30000元/㎡周边居住小区多，但多处于在建状态，居住人群少，商业缺乏人气近年龙岗销售项目分析：龙岗商业销售普遍较差，销售周期较长，一部分因项目自身缺乏突出卖点和价值支撑，同时受制于中心城商业租金低、空置高的负面影响，削弱了投资者信心。第一部分第一部分所属区位分析区域区位：深圳市八大副中心之龙岗中心组团西部，以大运为重心的中心城综合服务功能区，打造成全区核心商圈，代表深圳21实际发展水准的中心城区；区域发展目标：1、交通便利，配套设施完善，具有国际、国内大型体育赛事接待能力的城市片区；2、集居住、体育、会展、教育、高新产业和谐发展的示范新区；3

5、、打造龙岗的高端商务区，龙岗新经济走廊；区域服务功能：深圳市全民健身基地，大运新城的主要组成部分；设有大型体育设施、会展设施，以居住、体育、会展、教育、高新产业及交通枢纽为主要功能的综合性片区；项目状况：1、本项目位于大运新城中心居住区与大运中心核心位置，地理位置优越；2、介于公交总站与公交综合车场之间，交通便利，坐享巨大人流；3、公园、体育馆、高尚居住区、高端商务区等中心环绕。本项目地处龙岗核心之大运新城中心位置，未来发展前景可期。项目SWOT分析第一部分Strength优势分析地处大运新城中心，政府政策、规划优势明显；大运会等给区域注入源动力

6、，区域规划好，起点高，未来发展潜力巨大；多数铺位为首层临街街铺，展示性良好；居于公交总站与公交综合车场之间，交通便利，人流导入便利，易达性强；6米层高，实现买一层送一层，性价比高；核心区内首个推售项目，占据先发优势；单铺面积不大，投资门槛相对较低，风险较小。Weakness劣势分析区域内商业发展落后，距离成熟需较长时间，守候期较长；交通等尚未完善，当前状况较差；消费力尚未形成，短期内商业发展困难。项目SWOT分析第一部分Opportunity机会分析今年以来深圳市商业销售整体状况良好，具备较好的市场环境；房地产住宅市场调控政策持续出台，商业销售市

7、场面临机遇；伴随2011年大运会到来，大运效应即将显现。Threat威胁分析区域内商业档次普遍较低，经营状况较差，发展较为困难；大运后区域商业发展面临一定困难；未来区域内推售项目众多，面临较大的市场竞争。2.1、龙岗中心之核2.2、大运价值2.3、体育价值2.4、高端商务价值2.5、公交总站价值2.6、公园价值2.7、消费力价值2.8、先发价值2.9、自身价值第二部分价值分析大运新城无论规划、配套、建设标准等均达到区域甚至深圳市最高标准，未来将引领龙岗发展，成为龙岗经济腾飞的引擎。龙岗中心之核区位大运新城龙岗中心区区域定位市级体育基地，会展、高新

8、产业及交通枢纽为主要功能的综合服务中心区域行政、文化科技和商业贸易中心区域职能1、体育基地、会展中心和高端商务区2、区域交通枢纽3、功能