中国房地产市场的何时能走出低谷 上海易居房地产研究院综合研究

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1、联合证券投资策略年会中国房地产市场的何时能走出低谷?上海易居房地产研究院综合研究部部长房地产专家、地产评论家、地产专栏作家、地产名博杨红旭话题一:宏观经济热了五年,楼市疯了五年话题二:支柱产业体力透支,不能硬吃“伟哥”话题三:美国、香港、台湾，内地楼市更像谁话题四:经济高增长到头，楼市冬天有点长1话题一:宏观经济热了五年,楼市疯了五年单位：%14214.214014.015.013.111.910.910.010.49.38.310.09.27.610.010.111.19.17.88.45.00.0199119921993199419951996199

2、71998199920002001200220032004200520062007土地市场全国房地产开发企业土地开发及购置趋势图45000.040000.035000.030000.025000.020000.015000.010000.05000.00.01997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-11月土地购置面积土地开发面积近几年，每年土地购置量皆明显大于开发量，说明土地闲置现象突出。2006、2007年土地购置面积增长明显。2007年全国炒地、圈地成风。1-11月，全

3、国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。2投资走势全国房地产开发投资趋势图30,000.00.3531.80%30.30%29.60%0.325,000.00.2520,000.022.80%22.70%21.80%19.80%0.215,000.00.1510,000.00.15,000.00.050.002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-11房地产开发投资额增长率多数年份都在25-30%之间，2005、2006受调控影响较大，

4、有所下调，2007年比上年同期增长31.8%，比同期固定资产投资额增速高10%，2008年前11个月回落至22.7%。销售形势房地产开发企业商品房屋销售面积趋势图9000080000700006000050000400003000020000100000年年年年年年年年年年年年11679012567-99900000000001119919981920222003200420228年0022005年增幅较大，首次迈上5亿平米，2007年近7.7亿平米，创下历史新高。2008年1-11月，销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。3供求形势2003-20

5、07年中国房地产市场供需关系比较（单位：万平方米）1000001.401.231.20800001.111001.00600000.870.870.800.76400000.600.40200000.2000.002003年2004年2005年2006年2007年竣工面积销售面积供需关系近几年商品房需求旺盛，年均增长25%左右，2007年商品房销售面积超过7亿平方米。供求关系2005年发生转变，一直供不应求，2007年市场火爆，供需关系紧张。价格走势全国商品房销售均价和增幅趋势图45000.217.76%400015.40%0.15350014.04%3

6、0000.1250020006.28%4.84%0.0515003.30%3.69%2.87%2.90%1000-0.48%-0.50%05000-0.05199719981999200020012002200320042005200620072008.1-11商品房均价同比增幅近几年全国商品房价格持续走高，2004、2007年明显涨幅过大，偏离了理性轨道，2008年急转直下，基本稳定。4全国房屋销售价格指数涨幅演变12.010.08.06.04.02.00.01季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季

7、度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度-2.01999年1999年1999年1999年2000年2000年2000年2000年2001年2001年2001年2001年2002年2002年2002年2002年2003年2003年2003年2003年2004年2004年2004年2004年2005年2005年2005年2005年2006年2006年2006年2006年2007年2007年2007年2007年2008年2008年2008年2004年一季度至20

8、05年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度