2009年9月上海房地产市场研究报告_118页_易居研究

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1、2009.9易居视点拐点来了？据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计，2009年9月上海市商品住宅新增供应为149.8万平方米，环比上升了3.1%；月度商品住宅成交150.2万平方米，环比下降了9.4%，同时，这已是连续第三个月成交出现下滑；全市商品住宅成交均价达到16290元/平方米，环比下跌了12%。由此，不少媒体报道称，8月“价涨量缩”已向9月“量价齐跌”转变，标志着上海房地产市场的拐点已经（或即将）到来。理由不外乎：其一，第二套放贷开始收紧，需求受到抑制，新一轮调控开始；其二，房价上涨过快，抑制了需求。但是，我们认为上海房地产市场的拐

2、点并没有到来，而且半年内都不会到来。无房可卖是月度成交下滑的原因今年上半年，上海商品住宅新增供应537.8万平方米，成交904万平方米，成交之所以能够远远大于新增供应，原因在于存量供应（网上房地产待售量）中相当部分的房源填补了新增供应不足的空白。然而，经过了半年的热销，存量供应已大量消化，截至8月末，网上房地产待售量紧剩余519万平方米，早已低于800万平方米的合理存量。在目前剩余的这519万平方米中，大致包含三类物业，一是尾盘，二是别墅豪宅，三是惜售（不售）房源。前两者原本就无法形成快速销售，最后一类开发商或只租不售、或以畸高价格惜售。因此，目前的

3、存量供应中有效的房源已不多，已没有能力为市场填补房源的空白，在这样的情况下，月度成交一定将受到新增供应规模的限制，成交不可能再出现持续的上升。我们可以看到，7-9月虽然成交下滑，但月度成交依然大于新增供应，供求比保持在1：1以上。可以预测，年内的剩余月份中，只要月度新增供应不能出现明显的上升的话，成交继续下滑的可能性依然存在，甚至也会出现单月成交略小于新增供应的情况。消费心理是市场走势的关键楼市是否会出现拐点，不在于月度成交是上升还是下降，回顾房地产历史，任何年份内12个月的成交都不可能是逐月上升的，每年中总有旺季和淡季。判断市场是否会出现观点，关键

4、在于市场需求的心理是否出现了逆转。回首上海楼市的两个拐点年2005年和2008年，之所以出现拐点，既非调控政策增加了购房成本，也非价格上涨抑制了需求的购买力。关键在于：政策的严厉出台对消费心理产生了逆转的影响。2005年的新老国八条，2008年的第二套房贷政策（第二套放贷政策于2007年9月27日出台）的出台，并且政府采取了非常严厉的执行，让市场需求感觉到政府强硬的态度，并产生了政府打压房价，房价降下降的预期。在这样的预期下，市场需求即便有消费能力，也不会买房，等着降价。这就是消费心理出现了逆转，市场表现出的是不理性的盲目观望和等待，此后迫于销售压力

5、，开发商开始降价。而消费心理是否出现逆转，核心则在于调控松紧程度的预期。调控的程度是消费心理是否逆转的核心2005年和2008年都是由于房地产调控的严厉执行，对市场需求心理产生了逆转性的影响，那么今年2009年，调控是否会严厉的执行，最终形成市场的拐点呢？我们认为，目前虽然第二套放贷有所收紧，但显然并没有如2008年那样非常严格的进行执行，而是适度收紧，因此虽然对市场需求产生了一定的抑制性影响，但不会出现逆转性的影响。同时，我们也认为，调控也不会出现足以使房地产市场出现逆转的严厉政策和执行。最根本的原因在于，当前的国家经济基础尚不稳固，还需要房地产行

6、业在宏观经济中所起到的重大作用。中国经济主要由投资、内需、外贸三驾马车所构成，国际金融危机已使外贸“瘸腿”，此时投资和内需承担着支撑整体经济更为重要的责任。而房地产行业恰恰对这两驾马车意义重大。首先，直接影响。投资中重要的一部分是房地产开发投资，据统计，1-8月，全国房地产开发投资2.1万亿元，占城镇固定资产投资总额的比例为18.7%。而上海，这一比例更是达到了28.4%。另外，房地产销售也直接是内需的重要组成部分。其次，间接影响。房地产行业是否旺盛，直接影响着税收、金融、建筑、钢铁、水泥、苗木、建材、装潢、家具、家电等诸多行业，这又间接影响着整个经

7、济。据统计，房地产行业的直接以及间接对GDP的影响，超过10%，影响不可谓不大。9月18日，十七届四中全会已经给今年的经济形势定调：我国经济回升基础还不稳定、不巩固、不平衡，国际国内不稳定不确定因素仍然很多，我国经济发展仍处在保增长的关键阶段。继续把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。根据国家统计局数据，今年上半年GDP增幅7.1%，其中投资贡献了6.2，内需贡献了3.8，而外贸贡献则为-2.9。可以发现，上半年房地产市场如此火爆的恢复，GDP增幅还仅有7.1%，全

8、年保八的任务依然艰难。如果进行严厉的房地产调控，房地产市场出现如2005年、2008年那样的逆转，则全年的经