7月上海房地产市场研究报告_107页_易居研究

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1、2009.7易居视点期待长效机制回顾近年来上海房地产的发展历史，可以有趣地发现房地产市场的周期变动越来越短。从1999年的市场低谷开始到04年的市场高峰，用了6年的时期完成了一个整周期；05年-07年，3年时间完成了从调整、复苏到发展一个整周期；08年-09年上半年，仅一年半就又完成了一个整周期。连续三个周期，经历的时间却呈对半缩减，周期波动的频率翻番加块，这令我们业内研究者密切关注。除了经济、收入、意识、国际化等因素外，不得不提的是调控。特别是05年开始，调控对房地产市场周期发展起到了无可比拟的决定性作用。房价是由供求关系所决

2、定的，稳定房价的途径根本只有两条，或增加供应、或减少需求。就上海而言，02年人均GDP突破5000美元，进入到购房需求的高潮阶段。特别是，上海从来就是全国住房条件最困难的城市之一，在经济发展达到相对水平后，随着收入的不断提高，购房需求只会有增无减，这也就是我们所熟知的，社会主义初级阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾。在此背景下，以控制需求的途径，来达到平衡供求关系、稳定房价的目标，只能成为短期的、临时的措施，需求迟早是要释放的。而增加供应则是平衡供求关系的长效机制。回顾历史，可以看到，从200

3、4年开始，房地产调控的一大主线是地根紧缩、银根紧缩，控制供应的调控主线直接影响到未来的商品住宅的供应。在这个过程中，土地供给政策曾在2007年出现了一个明显的转折，该年2月曾培炎副总理首次提出“增加有效供给”的思路，同年3月这一思路被写入温家宝总理的《政府工作报告》。然而，只放量了一年的土地供应，还未及解决开发商的3年饥渴，08年的楼市低迷传导至土地市场，08年全年成交的商品住宅用地仅250万平方米的可建建筑面积。建设用地始终难以形成长期而稳定的供给。反观需求，05年以国八条等一系列的政策控制需求，保持了2年的平稳，到07年难以

4、抑制、完全爆发；08年继续政策控制需求，到了09年为解决经济危机而只得释放需求，再度出现需求爆发。这两次需求爆发并不能以政策宽松、投资增多来解释，最重要的恰恰是供求关系不能得到平衡，而最终导致的恶性循环。原本，05和08年的两次控制需求，在短期内已经达到平衡供求关系的阶段性目标，如此时增加土地供应，则长远的市场走势或许能够得到缓解，可惜除07年外，土地供应依然明显偏少。据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计，上海商品住宅年度新增供应从2005年的2257万平方米逐年下滑到了去年的1260万平方米。我们假设以1500万平方

5、米的年度规模计算，合15万套住房，只占上海700常住家庭的2.1%，供应明显偏少已成现实。当前，需求心理完全释放，供求矛盾突出，存量供应已低于07年的最低点，短期控制需求的政策恐难以避免，但是，解决长期供求关系平衡的长效机制能否积极推进更为重要，也更值得我们关注。7月末，上海市委书记俞正声同志在接受凤凰卫视的采访时表示，“上海的房价高，但是解决的方法只有增加供给量。”这样的长效机制值得期待！目录易居视点2本月导读77月数据9数字楼市13第一篇市场背景篇19第一章、热点评述19一、政策法规19二、市政动态21三、市场资讯22第二章

6、、房地产投资24一、开发投资额24二、房地产建设指标24第二篇市场分析篇26第三章、商品房市场26一、市场综述26二、供求关系分析27三、供应量分析27四、成交量分析28五、成交均价分析29第四章、土地市场30一、土地资讯30二、本月公告土地分析31三、本月成交地块分析33四、重点地块36第五章、商品住宅市场38一、供求关系分析38二、供应量分析38三、成交量分析43四、供求对比分析45五、成交均价分析46六、热点板块46第六章、办公市场49一、市场综述49二、供求关系分析50三、市场供应量分析50四、市场成交量分析51五、成交

7、价格分析54六、个案分析56第七章、商业市场59一、市场综述59二、供求关系分析60三、供应量分析60四、成交量分析63五、成交均价分析65六、个案分析67第八章、产品分析69一、产品综述69二、案例分析76第九章、营销媒体80一、营销透析80二、典型项目分析83第三篇区域数据篇88一、宝山区88二、长宁区89三、奉贤区90四、虹口区91五、黄浦区92六、静安区93七、卢湾区94八、嘉定区95九、金山区96十、闵行区97十一、南汇区98十二、浦东新区99十三、普陀区100十四、青浦区101十五、松江区102十六、徐汇区103十七

8、、杨浦区104十八、闸北区105十九、崇明区106本月导读n控增逼存，收紧信贷7月，上海地方出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》；银监会出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。两大政策分别通过增加供应和控制需求两个主要方面透露出新一轮房地产调控的信