成都_瑞安_解放路综合体项目市场及发展定位报告_130ppt_世家机构

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1、瑞安解放路项目区域竞争环境及发展定位报告（住宅)我们对本项目目标的理解城北首个城市综合体的诞生，全面提升城北区域价值瑞安品牌在成都的再次升华项目住宅实现轰动热销，迅速完成资金回笼瑞安集团创立于香港，至今已发展成为一个多元化的集团，瑞安房地产(股票代号272)为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，曾成功开发了“上海新天地”等品牌项目，公司在成都的首个项目——汇通大厦已经进入实质性的开发。项目净地约87亩，总建筑面积为30余万㎡，其中商业近10万余㎡，包括写字楼和近5万㎡的集中式商业。作为

2、瑞安集团在成都的首个综合体项目，住宅部分的轰动热销是近期内的首个目标。实现目标的关键提升区域认知，使该项目生在城北，跳出城北在保证高品质的前提下，实现住宅部分的快速销售，回笼资金规避项目土地成本过高导致的成本风险，跳出区域周边价格竞争，实现项目价值的最大提升实现目标所需的工作流程及思路现场勘察制定方式、方法撰写报告执行阶段讨论&修改思考路径基础研究发展战略项目定位工作流程基础研究发展战略项目定位基础研究城北市场研究项目本体研究区域住宅格局研究区域标杆项目研究区域客群研究城市综合体项目研究基础研究——城北市场研究本项目位于城北二环、解放路交汇处成都城北片区是传统的批发、

3、物流基地，商贾云集。但是由于早期缺乏统一的规划和管理，区域目前属于成都目前四大片区中发展较弱的区域，房地产开发尚处于价值洼地。城北商品住宅市场近期供需走势目前城北商品住宅市场供应相对不足、需求旺盛，存量住宅得以大量消化，供销缺口较大，存在市场机会。数据来源：成都市房管局2009年1-5月城北商品住宅供应体量明显小于成交体量，在供应面积同比有所减少的同时，成交面积却大幅增长。此外，成交面积在主城区整体市场中所占的比重也明显高于供应面积所占比重。城北商品住宅市场竞争格局西北——成熟的商务及居住区，早已脱离传统城北，融入城西。正北——专业市场聚集区，人流、车流量大，大环境较

4、差。东北——城北住宅市场新亮点，蓝光、华宇、金科等品牌开发商聚集。城北片区规划研究一轴四城一区三带1轴引领二环路新兴服务业发展轴4城驱动成都（猛追湾）休闲商务城成都（龙潭）总部经济城成都（新客站）城际商旅城成都（地铁）城北商贸城1区辉映北湖熊猫国际旅游区3带贯穿沙河城市景观绿带东风渠生态绿带三环路城市森林绿带城北片区规划研究——成都（地铁）城北商贸城成都城北地铁包括商务新城主要青龙场、双水碾等辖区的城北新城和红花堰地铁CBD两大部分，将依托成都地铁一号线车站、川陕路改造等重大工程建设，让处于城北新城的双水碾、青龙场辖区发生质的变化，消除与市区的肠梗阻。同时，在大件路、

5、升仙湖以南，小沙河以北的双水碾片区或将形成一个面积约2.5平方公里的成都城北地铁商务新城的核心区——成都地铁首席休闲商务中心。城北地铁商务新城将依托“成都地铁首席休闲商务中心”等打造城北副中心“金府路经济带”和荷花池商圈以及“后勤服务基地”，形成集餐饮休闲、文化娱乐、高档商务于一体的特色新城，届时，这一片区也将成为商贾云集、生态小区密布的新城北副中心。本案恰好背靠城北商贸城，处于中心城区和城北商贸城无缝对接的关键位置。城北片区规划研究——专业市场外迁专业市场现址规划外迁方案目前进度荷花池专业市场荷花池现代商住区，荷花池旅游精品购物中心。搬迁至位于新都天回镇的成都国际商

6、贸城外迁已启动，成都国际商贸城第一批次560亩土地已经由成都伊厦成都商贸城有限公司获得并即将投入开发。五块石市场大型的居民生活区，五块石茶文化旅游特色街区于2007年8月启动搬迁、分流、关闭等工作，目前还未完全腾出土地。中药材市场已搬迁完毕仓储物流市场/搬迁至新都物流中心货运停车场外迁已启动512建材市场//外迁尚未启动城隍庙电子电器市场//外迁尚未启动专业市场搬迁将腾出三环内土地2300亩左右.区域未来发展潜力巨大。城北住宅发展规划板块规划目标现状土地储备驷马桥-沙河源片区以旧城改造为契机，在3-5年内把这一区域打造成城北规模最大、功能最优、档次最高的集餐饮、休闲、

7、娱乐、购物为一体的北部新区。大部分区域正在进行拆迁和土地整理工作。其中驷马桥周边在06年底已经腾出大片土地，目前进入集中开发阶段。在驷马桥周边待开发用地有1500亩，青龙场将腾出1800亩土地，另外政府还将在三个村统征土地3400亩。北郊风景区融生态宜居、康体休闲、观光旅游为一体的成都大熊猫国际休闲生态度假区。土地整理和规划阶段，唯有保利项目进入了地产开发初期阶段有待开发用地近20000亩，集聚了5个千亩以上的大项目，其中两个为土地整理项目，其余均为低密度大型生态复合项目。大丰—凤凰山居住区城北新兴居住区。大丰规划为城北居住新区，由于地势较为平坦，主