世家机构-成都凯莱山水别墅项目市场定位研究报告

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1、“凯莱·山水”项目定位报告“凯莱·山水”项目市场定位研究报告－世家机构－2007年2月第60页“凯莱·山水”项目定位报告目录第一部分成都别墅市场研究5一、2006年成都别墅市场特征分析512006年成都别墅市场供应特征分析522006年成都别墅市场需求特征分析832006年成都别墅销售价格特征分析94成都别墅市场版块分析11二、龙泉板块分析141龙泉概述142龙泉的发展目标及未来规划153龙泉的房地产板块划分情况16三、成都别墅项目客群分析171板块认知度分析182目标客群调研分析192.1年龄结构——约七成的购买者为31—45岁之间在中年人群。192.2职业及受教育程度——

2、社会精英型人才、受教育程度高202.3现居住区域212.4家庭月平均收入212.5客户及家庭成员的兴趣爱好222.6常去购物场所222.7认知途径分析232.8日常接触的媒体232.9需求情况242.10居住满意测试25第二部分本项目定位研究28第60页“凯莱·山水”项目定位报告一、项目地块资源及开发现状分析281对项目开发现状的解读281.1土地情况281.2开发现状282地块资源分析302.1区位资源分析302.2交通资源分析302.3周边配套设施312.4自然环境分析313一期对本案后续项目的影响32二、项目时空环境评估331成都近郊可能开发高端别墅的山水资源332项目

3、SWOT分析34Ø优势（Strengths）34Ø劣势（Weakness）35Ø机会（Opportunities）35Ø威胁（Threats）363项目竞品分析36Ø麓山国际社区36Ø世家眼中的“白云渡”37Ø仁和春天大道37Ø千和紫檀37结论38三、项目定位381项目整体定位382目标客群定位403项目形象定位424项目价格定位43第60页“凯莱·山水”项目定位报告5项目产品定位436项目产品功能定位446.1别墅本质446.2整体规划486.3园林景观496.4建筑风格506.5建筑设计516.6配套设施517后续开发项目的开发策略528对本案的开发现状的建议538.1山

4、谷道路和沿湖道路对本案的影响和建议538.2二期现有产品的研究和调整建议54第60页“凯莱·山水”项目定位报告第一部分成都别墅市场研究一、2006年成都别墅市场特征分析12006年成都别墅市场供应特征分析²供应总量2006年，成都别墅供应总套数2973套，总供应量66.59万平方米。每个区域的别墅产品供应情况如下表所示：区域可售套数可售面积（万㎡）市区1804.13龙泉3307.73华阳2908.17牧马山3159青城山61210.78都江堰1453.2温江44012.45郫县4205.3崇洲1202.37新津832.65金堂380.81总可售套数297366.59从表中可以

5、看出青城山、温江、郫县、龙泉、牧马山这五个区域的可售套数最多，它们是成都别墅市场聚集的区域。而温江、青城山、华阳、龙泉这四个地区的可售面积最大，占到了整个成都可售面积的58.8％。第60页“凯莱·山水”项目定位报告²户型面积类型、功能、区位等因素决定了别墅的单套面积大小，上图比较分析了每个区域的别墅单套平均面积情况。从图中可以看出，新津、牧马山、华阳和温江的单套平均面积显著高于其他区域，而郫县则显著低于其他区域。成都市目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下6个区间段：面积供应区间市场分布情况150㎡以下以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区150-200㎡经济型

6、别墅，以近年出现的叠加别墅为主201-250㎡成都市场上联排别墅的主流面积区间251-300㎡以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅主要分布于成都市周边区域301-400㎡独栋别墅的主力户型面积400㎡以上以豪宅为定位的独栋别墅第60页“凯莱·山水”项目定位报告²供应形态2006年，成都市别墅供应产品形态比例图（按供应体量计）由上图可以看出，成都市场上的别墅产品形态呈多样化发展，独栋、双拼、联排、叠拼、错拼别墅均占一定比例。但是市场上主流的别墅产品仍然是传统的独栋、联排别墅。²分布特征别墅产品分布区域图第60页“凯莱·山水”项目定位报告可以看出，主城区、华

7、阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。成都的别墅产品以独栋和联排为主，双拼、叠拼、错拼为辅。主城区以独栋、双拼这两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；牧马山以独栋为主；温江以双拼、联排为主；都江堰－青城山以独栋、联排为主；龙泉以独栋、联排为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。成都别墅供应体量分布比例图成都市的别墅供应主要集中在城市周边区域，主城区别墅供应量只占6％，供应体量最大的是都江堰－青城山片区，占总量的20％，其次是温江19％，