广州某三旧改造项目策划报告

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1、一力集团商业项目发展战略及投资收益中期报告谨呈：****有限公司项目调研与整体定位项目设计与开发实施项目推广及战略营销项目发展战略项目初步定位项目设计开发建设方案项目营销战略项目营销策略第一阶段工作内容提交成果研究内容项目背景研究潜在消费者研究类似项目案例研究初步定位及适应性分析总体规划设计建筑设计环境与景观概念设计开发节奏及建设方案优化营销模式研究营销案例研究市场及消费者研究项目调研与整体定位第二阶段第三阶段项目全程服务工作阶段划分项目深入调研及整体定位项目整体开发策略项目发展初步分析项目整体定位中期报告项目投资收益分析项目开发策略终期汇报第一阶段工

2、作内容提交成果研究内容宏观环境研究项目地段研究潜在客户研究初步定位分析区域市场深度调研建设成本分析收益与风险预测项目开发策略拟定成功启动模式研究项目全程开发计划项目启动期初步分析第二阶段第三阶段项目调研及整体定位工作项目深入调研及整体定位项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究市场调研项目属性研判与界定问题结构化分析区域环境分析市场容量预测项目定位导出2011/11/20第二阶段项目整体定位与发展战略第二阶段思路形成2011/12/102011/12/15第二阶段市场调研2011/12/31研究内容成果一力集团白云商业项目定

3、位中稿项目全程服务工作阶段划分主要内容1报告思路2开发目标解读开发模式初步判定34开发模式可行性分析方案设计优化5报告回顾与结论第一部分首次汇报回顾及目标解读由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此区域商业地产市场未来发展空间巨大项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点，重点打造商业广场，并以星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合；采用分期开发、整体运营的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、辐射广州甚至华南区域”，结合商业与商务功能，挖掘项目最大价值，达到投资回报目标本项目在物态组合定位上，什么样的开发模式才能

4、匹配它的价值？本项目面对的消费市场是什么样的客户群体？在现有市场环境基础上，什么样的产品组合才能最大限度降低开发风险，实现快速“销售”，达到资金快速回笼和利益最大化目标？首次汇报回顾快速回收资金——收益打造一力集团总部——形象产品持续升值——前景客户目标场地租金已开始计收，时间成本消耗；项目地块只有四十年使用权，没有产权；区域商业氛围不成熟；限制条件销售星级物业自持经营？开发目标解读“出售使用权”；SOHO（办公式公寓）——快速回笼资金；区域领航商业——后期增值；挖掘“三旧改造”政策空间，实现项目价值最大化！开发策略研究核心问题：风险最小化、价值最大化

5、；兼顾快速回现和项目价值发挥，前期以快速回现为第一要务，满足公司资金需求；后期逐渐走高，追求项目价值最大化。开发模式一：5层商业+1栋酒店/公寓+1栋写字楼/SOHO的商业综合体开发模式三：5层商业+一力集团总部开发模式二：5层商业+1栋SOHO（办公式公寓）+一力集团总部由于项目地块性质及甲方开发意向不确定，故我们根据甲方要求，推导出三种不同的开发模式第二部分开发模式初步判定1、投资成本分析2、收益预测一成本财务分析开发模式一项目规划指标序号项目名称规模指标㎡备注1总用地面积348241.1+1.21.1地块1用地面积138181.2地块2用地面积2

6、10062容积率4.53建筑密度40%4地下停车1254按0.8泊/100㎡计5地下汽车库（二层）50160按40㎡/辆6地上建筑面积1567081×26.1其中：商业69648按建筑密度和5层计6.2写字楼17272.5按地块1塔楼的50%计6.3SOHO办公17272.5按地块1塔楼的50%计6.4酒店24000按300间客房计6.5服务式公寓28515按地块2塔楼面积计7总建筑面积2068685+6开发模式一成本估算序号项目名称规模指标（元/㎡）合计（万元）备注1土地费用0暂不计土地费用2前期费用601240.83建安工程费用1825.93292

7、2.56不含装修费用4市政配套工程费用46.5961.625公建配套工程费用255176不可预见费39806.527开发期间税费39806.528开发费用1252585不含财务费用9总投资2160.444531开发模式二项目规划指标序号项目名称规模指标㎡备注1地块1用地面积138182容积率4.53建筑密度40%4地上建筑面积621001×24.1商业27600按建筑密度和5层计4.2一力集团总部14880甲方要求12000-15000㎡4.3SOHO196205地下停车+地上停车497按0.8泊/100㎡计6地下车库（一层）10400按40㎡/辆，共

8、260辆7总建筑面积725004+6一力集团总部SOHO（办公式公寓）零售商业-1层地下室开发