深圳三旧改造主报告

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1、目录1.前言11.1背景和目的11.2项目要求11.3技术路线11.4研究依据22.城市发展形势42.1城市发展背景42.2新形势下深圳城市更新的内涵63.现状认知103.1城中村103.2旧工业区123.3旧居住区163.4旧工商住混合区173.5更新规模初步分析184.目标和策略构建194.1更新目标和策略导向194.2城市更新用地需求解析254.3城市更新用地供需关系调校334.4城市更新的规模确定465.总体空间规划指引485.1规划的定位及作用485.2相关规划解读485.3指导思想515.

2、4总体空间规划指引536.问题及建议676.1保障更新改造的政策滞后，衔接不畅726.2机制混乱，无统筹机构，各部门职能交叉严重，程序不明786.3规划编制滞后，难以有效推动城市更新796.4资金缺口大，筹措困难816.5无明确运作模式，各类模式均存在问题或困难83《深圳城市总体规划修编（2007～2020）》专题研究报告之七深圳市城市更新与旧区改造策略研究1.前言1.1背景和目的随着经济的快速增长和城市空间的不断拓展，部分城市功能由特区内向特区外扩散和转移已成为当前城市发展的趋势，原来的非城市中心区

3、和城市边缘区，随着周边环境的改善、城市区位条件的变化等，正逐渐演变成为城市新的中心区，承担和发挥着城市新的功能作用。然而，随着城市新的功能区的出现，原有的城市景观形态及其配套设施已无法满足新功能区的发展需求，这必将导致对城市过时的建筑实体及配套设施进行更新改造。另外，深圳多年的高速发展使得土地资源越来越“难以为继”，发展空间不足已成为制约城市和谐发展的重要瓶颈。城市更新改造的核心是对存量土地资源的整合和潜力的挖掘，为城市经济的持续发展寻找新的空间。通过更新改造，最直接的目的就是盘活存量土地，强化土地的

4、集约利用，实现城市景观更新，提高土地级差收益和城市居民的居住环境，完善城市功能，改善城市环境，调整城市产业布局。同时也是落实科学发展观，构建“和谐深圳”、“效益深圳”，建设现代化国际化城市的重要前提。1.2项目要求本项目是《深圳市城市总体规划修编（2007－2020）》（下文简称《总规修编》）的专题研究之一。《总规修编》对该研究的要求是：摸清家底、全面了解和掌握城市更新的空间资源潜力；从全市用地结构和功能布局出发，确定未来的改造规模，并结合城市近期建设重点地区、新城规划等，从空间上对全市更新改造做出时

5、序安排；针对各个片区不同的发展阶段、存在问题及改造需求，提出差异化的改造策略。另外，从更新改造的实施推动来看，相关政策的不足以及机制不畅也是影响城市更新推进的重要因素，因此，应甲方要求，本项目在空间研究的基础上，对当前更新改造的相关政策和机制进行检讨和评价，并提出相应的政策建议。1.3技术路线研究首先结合深圳特殊的城市更新内涵，从建筑状况、利用情况、区位条件以及存在的问题入手，对改造对象及规模进行初步识别；其次，由于更新需求类型多样且规模大，因此，更新目标构建主要是从城市整体发展的角度，解析改造在经济

6、、社会、环境发展方面的目标需求，从经济发展最低保障、房地产市场供需平衡、财政收支平衡等方面对更新规模进行调校分析，科学的86《深圳城市总体规划修编（2007～2020）》专题研究报告之七深圳市城市更新与旧区改造策略研究确定更新改造的目标规模；然后在空间上对于不同地区提出差异化的改造规划指引；最后，从操作实施角度，促进空间规划向政策的转化和衔接，以政策建议来保障更新目标和策略的实现。城市更新的内涵城市更新分区改造指引城市更新总体改造规划房地产市场供需平衡更新规模的确定目标策略导向下更新规模调校经济保障财

7、政平衡规划引导更新对象和规模初步识别目标构建现状认知总体更新目标和策略城市更新政策建议更新机制规划管理相关配套政策公共政策建筑状况利用情况区位条件存在问题图1-1研究框架1.4研究依据《深圳市城中村改造总体规划纲要》——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2005年10月；《深圳市近期建设规划（2006－2010）》86《深圳城市总体规划修编（2007～2020）》专题研究报告之七深圳市城市更新与旧区改造策略研究——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2006年7月；《深圳市城中村中长期改造计划》

8、——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2006年7月；《深圳市工业布局研究与规划》——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2006年7月；《宝安区城市更新（旧城）专项规划》——编制单位：深圳市宝安区旧城改造领导小组办公室；《龙岗区村镇现状普查－调研报告》——编制单位：深圳市龙岗区城市化推进办公室。86《深圳城市总体规划修编（2007～2020）》专题研究报告之七深圳市城市更新与旧区改造策略研究2.城市发展形势2.1城市发展背景深圳城市发展之快为一般