深圳城市三旧改造中的问题及看法

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1、深圳城市三旧改造中的问题及看法什么是三旧改造“三旧”是一个代名词，最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，此后逐渐被社会舆论和政府沿用，用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。相应地，“三旧”改造是指针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造，包括城镇辖区内的旧民居、旧商铺、旧厂房、城中村、空心村、旧物业等的改造和市容村貌的整治等。2009年8月广东省政府《关于推进三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台，标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。深圳“旧城”改

2、造中出现的问题旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。快速城市化过程中的跳跃式发展是旧城形成的主要原因，在快速城市化地区，市场规则决定城市的发展方向，比如在用地选择上，优势地段会被率先瓜分，而需要修缮改造的地区则因开发成本较高而被市场选择所忽略；当优势地段的土地资源所剩无几时，开发商则会越过

3、劣势地段寻找新的发展用地，政府则不得不扩大城市规划版图。这种跳跃式发展的方式是造成快速城市化城市里大部分旧城形成的主要原因。只有当旧城区的环境恶化到引起社会大量社会问题和影响城市形象的地步，政府则不得不付出极大的代价，进行被动的旧城改造。由此可以看出，深圳城市化过程中的旧城改造初衷主要出于维护城市形象的片面考虑，而从实质城市功能改造角度来考虑关外旧城改造的效益则有所忽略。深圳市的旧城主要为城市的旧区比如罗湖老区等等。这个是大多数城市里最常见的一种旧城类型，当城市用地扩张到一定程度，市政基础设施难以

4、承受时，旧城区中存在的问题则会比较明显的表现出来。同时还有墟镇，即城市外围快速发展地区的旧镇区，由于外向型粗放经济发展模式造成大量土地资源的浪费新区直接越过原有镇区向外扩展，城镇无序开发，原有镇区实际上逐步沦为墟镇，在墟镇里市政配套设施极其落后，环境恶劣，而且因为改造价值较低得不到改善。拆迁补偿成本高，拆迁安置问题日益突出随着城市建设的开展、旧城改造进程的加快，城市房屋拆迁已成为城市建设的一个重点，大至重大交通设施如城市轨道交通、铁路，小至垃圾站，都不可避免面临着拆迁工作。随着物权法的出台，居民维

5、权的意识逐步增强，拆迁工作越来越难以推进，没有处理好拆迁安置问题容易引发恶性事件，危害社会安定、影响经济发展，也影响了城市建设推进的步伐。一方面，深圳市土地资源稀缺，安置用地面临“无地可落”的局面。目前全市未批未建的土地资源不到200平方公里，其中还包含了大量存在补偿不清等难以使用的地块。安置用地落实压力很大。另一方面，被拆迁人对拆迁安置用地的区位有一定要求，也给规划选址带来一定的难度。许多项目在拆迁安置过程中遇到被拆迁人要求就近安置的，但用地条件受限，被拆迁人的要求难以满足，进而导致延缓工程推进

6、。此外还有一个很重要的原因就是深圳市近年来的长期、年度的拆迁安置缺乏一个统筹，往往以单宗形式解决，即遇到一个拆迁项目，安排一块拆迁安置用地。这种临时抱佛脚的手段导致深圳“钉子户”事件的频发，比如中国最贵钉子户的诞生。这大大的加大了深圳市旧城改造中拆迁的难度与时间跨度。夷平城市历史尽管深圳市现代化历程仅仅二十余年，但其从春秋战国时期便先后被越国、楚国纳入属地直到明万历元年（公元1573年）设先安县。由此可见，深圳城市也有着悠远的历史。然而，随着深圳市旧城改造的进行，随着大规模利用土地。挖掘土地潜力的

7、改造，深圳市大量历史遗迹被夷平，历史民族特色也随之抹去，这不得不令人扼腕叹息。最具有典型意义的就是深圳市罗湖旧城的改造。在旧城改造之前，罗湖老街范围内除一部分新建和改建工程外,多数仍为历史建筑,作为深圳的老城区,街街成市,商业十分繁荣。由于旧城改造工作缺乏较权威的规划管理控制和引导,以及这种体现局部利益和无序的旧城改造方式,使得原有的规划被活生生地拆散。作为深圳城市文化的老街历史文化的保留淡然无存，市民也对此意见很大。尽管后来又对此做了两次调整，但仍无法挽回城市历史被夷平的遗憾。环境质量低下，社会

8、问题突出深圳旧城开发强度普遍过大，公共活动空间(包括绿地)缺乏，环境质量低下；市政及公共配套设施不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外，旧城中私人建房普遍，建筑质量不高，存在较严重的安全隐患。比如深圳市红岭区在城市改造中对环境问题的轻视以及改造过程所缺乏整体的规划与控制。其整体环境差成为片区的严重问题之一，公共绿地的严重不足、缺乏公共活动空间也导致市民的意见很大。社会问题主要表现在两方面一是私房出租的巨大收益，造成不少原住民游手好闲，无所事事另一方面，由于缺乏有效