深圳旧改政策整理研究

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1、城市更新政策整理城市更新推动深圳焕发新的生机。根据官方统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。城市更新增加房地产市场供应量。深圳的城市更新包括综合治理、功能改变和拆除重新三类。要进行拆除重建的大概达到30%，其余是进行综合整治和功能改变。因此，通过城市更新计划，深圳可以新增72平方公里的土地供应量，现有

2、存量土地将得以顺利释放和盘活。其实深圳从94年开始就已经提出了旧城改造的口号，但相关的法律规章、实施细则却一直没有出台，直到94年才才出台了第一部相关规章制度即《深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法》，随着近年深圳土地的严重供应不足的情况，政府才于2010年出台了《深圳城市更新办法》及细则（细则仍是审批稿）。历年旧改政策时间表：时间政策主要内容2002年1月1日《深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法》是深圳建市以来的第一部关于旧改的规章制度。规范龙岗区旧村镇更新改造工作，明确了旧改应遵循下列原则以及项目的审批流程。2004年7月26日《深圳市宝安区旧城旧村（城中村）改造实施细则》根据《

3、深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》并结合宝安区的实际情况制定本细则，统一了宝安区旧改的分类，各部门的监管职责，以及优惠政策。2004年10月28日《城中村（旧村）改造暂行规定》统一了深圳市城中村改造的政策依据、优惠政策和运作模式等，并明确深圳市新一轮旧改的范围仅局限于由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程。《规定》出台后，默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。2007年3月30日《深

4、圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》指出因产业发展需要增加生产性服务业用地（包括配套的研发培训、产品检测、产品展示、物流配送、信息及中介服务、公共食堂用地）的，可按比例（控制在工业区总占地面积的7%以内）享受工业地价优惠。深圳工业区升级改造将列入重大投资项目计划，工业区升级改造要与产业布局规划调整和产业集群发展相结合。2008年1月《关于加快总部经济发展的若干意见》深圳将走总部经济与支柱产业发展、产业结构调整相结合的道路，吸引、扶持和培育一批四大支柱产业的总部企业。《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》在深圳现有的工业区进行改造,推进城市产业升级中,深圳将首先选取总用地规模20

5、08年4月9日88公顷的12个现有工业区作为试点。2008年9月2日《深圳市工业楼宇转让暂行办法》工业用地上兴建的工业楼宇，除法律、法规、规章及土地使用权出让合同另有约定外，可整体转让。符合规定的7种情形的可分割转让，如“单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用面积比例不低于总建筑面积50%”。集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的7％，且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30％。2008年9月9日《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》加快我市旧工业区的升级改造。列入第一批改造计划的工业区的改造工作于2008第三季度启动。2009年12月1

6、日《深圳城市更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。正在审批中《深圳市城市更新办法实施细则》对城市更新单元划定的原则与技术要求进行了调整，对进驻小区的开发商设置了门槛。使更新办法更能在实践中推行。深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法深龙府[2002]5号文深圳市龙岗区旧村镇改造实

7、施原则与规定第一章总则第一条为加强龙岗区旧村镇更新改造的管理，规范全区旧村镇更新改造工作，确保其健康、有序、高效地开展，根据国家、省、市有关法律、法规，结合龙岗区的实际情况，特制定本办法。第二条旧村镇更新改造(以下简称“旧改”)是指根据城市规划要求，对旧村镇进行成片整理、改造、拆除并进行整体开发建设的行为。旧改中的旧村镇指主要建筑物使用年限较长、建筑质量低下，或土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退，或具有