中原_鹤山市地块项目前期市场研究报告

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1、中原_鹤山市地块项目前期市场研究报告中原CENTALINE鹤山市地块项目前期市场研究报告广东中原地产代理有限公司二OO八年三月前言经与贵司就开发地块项目的前期策划事宜初步接触，就本项目的市场调查、整体定位、项目开发策略等事务，我们已成立专项工作小组，以广泛的市场调研为基础、以专业的建议为指引、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的，根据区域市场特性和项目地块现状，充分挖掘项目的资源优势，加以专业发挥，配合贵司企业运作策略，确保本项目成为贵司在房地产开发业务上迈出成功的一步，并务求使本项目成为鹤山市房地产市场大型、高尚社区的典范。目录6第

2、一篇：项目投资环境及区域房地产市场分析6一、鹤山经济状况分析61.区域概况分析61.1鹤山概况61.2面积与人口71.3区域交通82.区域社会经济运行态势82.1区域经济发展战略92.2区域经济运行情况3二、城市规划状况分析31.城市经济发展规划32.城市建设规划02.1规划目标02.2战略部署13.工业园区建设13.1沙坪镇南基地03.2新材料产业基地和龙口、桃源市级工业园1三、房地产市场分析11.宏观市场11.1固定资产投资带动房地产发展21.2房地产投资稳步发展21.3成交量呈现量增价升72.土地市场72.1居住用地挂牌数量占绝大

3、部分，工业用地为补充72.2工业用地面积占比上升，地块面积参差不齐82.3大面积的住宅地块挂牌很少，小面积地块冲击地产市场103.房地产政策103.12007年出台的房地产政策133.2重大政策点评169><>4.微观市场16<>4.1住宅市场分析36<>4.2别墅市场分析52<>4.3市场未来三年供应情况535.竞争对手分析535.1竞争对手的甄选555.2竞争对手分析59第二篇：项目定位59一、项目状况分析591.项目地块与资源分析591.1地块周边资源情况601.2项目地块资源情况612.项目SWOT分析612.1优势分析（S）6

4、12.2劣势分析（W）632.3机会分析（O）632.<>4威胁分析（T）633.项目战略构建6<>4二、项目市场定位6<>41.竞争力提炼6<>41.1项目自身要素提炼651.2市场要素提炼651.3消费者特征提炼662.项目市场定位673.项目形象定位67<>4.目标客户群定位68<>4.1客户的来源构成70<>4.2目标客户特性分析715.价格定位715.1定价原理715.2价格定位推导735.3价格修正7<>4三、规划设计建议7<>41.总体规划设计建议751.1建筑空间布局建议771.2道路系统布局建议781.3绿化景观布局建

5、议881.<>4公建配套系统建议961.5商业规划1002.建筑风格建议1002.1项目风格选择1022.2建筑风格表现1073.项目分期开发策略1073.1分期开发思路1083.2首期开发部署1103.3分组团开发强度建议111<>4.项目产品建议111<>4.1产品组合建议112<>4.2各类型产品建议113<>4.3各期产品组合策略116<>4.<>4各产品优选户型参考12<>4<>4.5产品价值提升之道128<>4.6室内空间布局装修概念提示13<>4四、前期策划报告总结13<>41.市场篇13<>41.1市政规划利好不断，区域

6、环境有望明显改善13<>41.2政策调控力度加大，市场发展趋向成熟1351.3品牌发展商入住鹤山，助推房地产市场升级1361.<>4产品供应日趋丰富，客户选择多样化1371.5市场容量有待激发，未来市场竞争将异常激烈1382.定位篇1382.1市场定位1382.2市场形象定位1382.3产品定位1<>402.<>4客户定位1<>422.5价格定位1<>423.开发策略篇1<>423.1项目开发配套先行1<>433.2开发分期分组团策略1<>4<>43.3首期产品规划建议1<>453.<>4首期产品面积配比建议1<>463.5首期产品推售

7、思路1<>473.6地下部分功能调整建议1<>473.7商业功能建议1<>49第三篇：项目经济效益分析1<>49投资分析研究摘要151一、项目经济效益评价说明1511.经济评价原则1512.经济评价假设152二、项目经济技术指标1521.项目地块参数1522.项目规划参数设定1533.开发建设进度及经营组织与实施计划15<>4三、项目投资估算15<>41.项目开发成本估算1552.项目开发费用估算156四、项目收入估算1561.项目销售收入估算1572.项目销售税金及附加158五、项目静态盈利能力评价1581.有关说明1582.盈利能力

8、分析1593.项目静态投资回收期160六、项目动态分析1601.敏感性分析1601.1销售价格敏感性分析1611.2建安成本敏感性分析1622.盈亏平衡分析1633.动态指标计算1633.1内部收益率163