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1、昆山中航城项目前期顾问报告Page1昆山项目前期顾问报告致：深圳市中航华城臵业发展有限公司戴德梁行（上海）商铺部2010年7月中航城??.fdc014>#ff66ff'>Page2目录1.社会宏观经济研究………………………………………………………………P32.昆山城市发展分析………………………………………………………………P103.昆山零售市场以及竞争性项目分析……………………………………………P204.零售市场小结……………………………………………………………………P425.消费者调研……………………………………
2、…………………………………P496.零售商调研………………………………………………………………………P547.可比案例研究……………………………………………………………………P1048.项目定位…………………………………………………………………………P1279.A5A7开发方案………………………………………………………………….P14310.A6开发方案细化……………………………………………………...…………P15611.开发时序和建筑设计优化………………………………………………………P18812.附件专题研究
3、……………………………………………………………………P210??.fdc01#ff66ff'>Page31社会宏观经济研究??.fdc01#ff66ff'>Page4宏观经济指标城市发展往往与城市相关经济指标的提升密切相关，衡量城市经济商业发展的指标，往往能够准确判断城市商业发展的层级、趋势。1.国内生产总值2.人均国内生产总值3.社会消费品零售总额4.城镇居民人均可支配收入5.城镇居民人均消费性支出6.人口数量/结构衡量国家或地区经济发展综合水平的指标。衡量国际或地区经济发展阶段性、人民生活水平的指标。反映物质生
4、活水平、社会商品购买力以及零售市场规模状况。反映消费者的购买力和生活水平质量。反映消费者的消费能力和消费意愿。反映消费结构、消费容量、潜在消费群体类型。??.fdc01#ff66ff'>Page5昆山经济发展2008年人均国内生产总值比较单位：元050,000100,000150,000200,000250,000苏州无锡常州南京上海北京昆山资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》2008年全国人均国内生产总值22698元2008年，昆山人均国内生产总值为全国平均水平的9.6倍，是上海市平均水平的3倍。昆山人均国内生
5、产总值已经突破3万美元大关，经济发展水平处于较高阶段。??.fdc01#ff66ff'>Page6昆山经济发展12,00014,00016,00018,00020,00020,00024,00028,000人均可支配收入人均消费性支出城镇居民2008年人均可支配收入人均消费性支出单位：元上海昆山北京苏州无锡南京常州相比省内主要城市，昆山消费者具有较高的收入和消费水平，居民生活富裕程度处于相当高的水平，具有较强的消费意愿。资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》??.fdc01#ff66ff'>Page7昆山经济发展0
6、123昆山南京苏州无锡上海2008年人均社会消费品零售总额单位：万元/人相比长三角主要城市，昆山市常住人口人均社会消费品零售总额处于较低水平，与昆山消费者较高的人均可支配收入和消费性支出水平不相符合，城镇居民消费存在外溢现象。资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》城市常住人口社零总额单位万人亿元昆山164202南京7591652苏州9131552无锡6111391上海18884537??.fdc01#ff66ff'>Page8昆山人口结构0200,000400,000600,000800,0001,000,0001
7、,200,0002003200420052006200720082009户籍人口外来暂住人口昆山2003-2009年户籍和外来暂住人口变化趋势单位：人2009年昆山户籍外来人口比较户籍人口外来暂住人口2009年昆山市总人口168万人，外来暂住人口约占58.4%，典型的工业移民城市。资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》??.fdc01#ff66ff'>Page9小结壹经济发达，高出全国平均水平9.6倍的人均国内生产总值，居民收入水平呈现“纺锤型”布局。贰江苏省位于榜首的可支配收入和消费性支出水平，昆山消费者具有较高
8、的消费能力和消费意愿。叁昆山本地较低的人均社会消费品零售总额，存在明显消费外流。肆典型的工业移民城市，外来人口构成城市人口主体。??.fdc01#ff66ff'>Page102昆山城市发展分析??.fdc01#ff66ff'>Page11昆山城市发展资料来源：2010年5月《长江三角洲地区区域规划》长江三角洲地区发展的战略定位昆山借助沪宁高铁建成，串联起长三
