昆山中航天城营销策划报告

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1、《中航城『二期、三期』》营销策划报告战略合作上演昆山的销售传奇第一卷5A甲级写字楼策划篇产品审视营销战略推案计划操作经验城市规划：昆山“一体两翼”策略，为开发区带来发展机会，副中心规划，给项目带来机会；经济发展：昆山经济本身的活力与持续发展，为昆山房产发展提供持久动力；市场机会：城东在售写字楼稀缺，留有足够市场空白点。宏观环境：宏观大环境不景气，资金回流压力大；市场规模：昆山房产多年来供大于求的现状，导致投资类产品销售难度大，客源规模面临考验；客户认可：如何继续保持并发扬项目的竞争优势，被客户广泛认可也是面临的考验之一。WO策略SO策略WT策略ST策略优势劣势机会威胁地段：处于城东开发区

2、黄金地段，交通便利；配套：社区内部配套齐全，为产品增加投资潜力；产品：面积适中可自由分割。品牌：开发商实力雄厚，品牌优势深入人心；规模：写字楼面积35352，量体适中。产品：面积选择面窄，130-230之间，不利于后期销售；配套缺失：虽有不错前景规划，但配套完善有待长时间培育，难以形成产品吸引。低人气现状：城东在未来将扮演昆山地产的重要角色，毋庸置疑，但因为规划落实尚需要时间，近况堪忧。市场机会分析产品审视：产品特质层高3.6米，面宽9米，户型方正面积适中，主力面积130左右南北分布均匀，采光充足，布局合理未来规划黄金地段，交通便利产品可灵活分割，自由组合配备6部电梯，疏通便利产品特质提

3、炼产品审视：房产形势不景气对应的房产投资需求变小，客户投资更谨慎面积划分较为单一对应的是市场需求的多样化市场难点和困境产品审视：办公楼销售周期长对应的资金回笼速度要求快办公楼期房销售对应的客户需求准现房的心态能较快回收资金树立企业良好品牌形象塑造项目形象打造城市地标开发要求新吉阳认为：这是一场硬战！新吉阳认为：攻城战敌人：武器装备齐全实力雄厚有战场经验身上也有多处伤疤杀伤力大军龄较长，多半是老兵我们的准备：1、找准对方的弱点2、做好充分的准备，必要时麻痹对方3、采取有效的制敌措施4、发生巷战时，刺刀上阵，各个击破，5、用有经验的战士对付有经验的敌人，王牌对王牌策划篇产品审视

4、营销战略推案计划操作经验战略营销思路一、产品差异化，多样化，满足出租及出售需求四、租售结合，拓宽渠道二、产品装修，满足客户投资或者自用需求三、深度营销，解决本地客源相对不足的矛盾四大战略面积多样化，满足市场需求面积分割建议缘起：从销售角度出发，每层九户，面积段130-230之间，客户选择面较窄，不利于后期销售！营销战略一：市场需求主力面积为40-60本产品定位与市场主力客群需求有偏差！面积段户数<403440-6078660-809180-100106100-12093120-14054140-160101160-18056>180（m2)158从市场角度出发，通过昆山市场在售及情况统计

5、从开发商角度来看，产品过于单一，客源选择面窄，不利于后期资金回笼，从而导致销售周期无限拉长，影响企业在市场的良好口碑和形象!鉴于施工初始阶段，布局仍有修改空间，我司提出以下建议：面积分割建议将整层9户，修改为15户，分割部分面积，从而加大产品选择面。更广泛覆盖各层次客户，加快去化速度!修改后整层面积配比为整层户数使用面积（㎡）户数配比15户70—908户53%90—1204户27%120以上3户20%楼层分割建议3-18F19-24F25-29F高区中区低区面积不分割，建议部分作为企业自营部分面积依照原设计方案主力130㎡建议此区间做面积分割处理70-160㎡之间，多种面积段以供选择客户

6、群锁定高端商务客户：大面积：中大型企业总部外资企业集团公司中低端客户：中小面积中小型企业业主物流、金融、文化创意类产业私营企业办事处小面积客户中面积客户大面积客户小型物流、广告、多媒体设计、投资者、小业主、艺术家创意产业工作室具备相当实力且发展迅猛的中大型贸易、物流公司，以及其他大型企业在昆山的分支机构、办事处。高端客户，国内外５００强企业，以及跨国大型实力集团公司的区域总部。４０％４０％２０％产品主题概念创智赢家写意空间企业大本营70-90㎡90-120㎡120㎡以上中航城5A甲级写字楼40%40%20%建议写字楼整体装修理由：办公装修已成为当今写字楼销售的发展趋势。精致装修不仅是高档

7、产品的标志，更利于客户日后的使用和出租，省心省力的投资产品更容易受到投资客户的青睐。租售并举，在销售的同时便于出租。统一装修，更能体现办公的整体氛围和高端定位。办公楼统一装修营销战略二：室内部位建议公共部位采取豪华装修建议内部空间采取精装修处理（硬装，除家具、地毯外基本到位）大堂空间大堂休息区配置：沙发、茶几用途：休息、商务谈判利好：高档与人性高速智能停靠电梯设计原装进口品牌电梯厅豪华装修其他建议知名品牌洁具、地面以石材铺砌宽敞、舒