浅议涉不动产执行案件案外人异议的司法处理(转载)

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1、浅议涉不动产执行案件案外人异议的司法处理发表日期：2010-12-7　出处：成华区人民法院　作者：图/文谭默娜　编辑：邹恒　   民事执行是依托国家强制力达到民事权利的实现，强制执行的性质决定了执行措施的采取必须快速及时，从而难以避免在实现权利的过程中产生瑕疵，如在追求执行效率的同时侵害案外人的合法权利。因此，案外人异议作为执行程序中一项重要救济制度应运而生。近年来，人民法院在办理执行案件中，案外人异议，特别是涉不动产执行案件案外人异议与日俱增，此类纠纷如果解决不好难免影响社会的安定和谐。为保障涉不动产案件执行工作的顺利开展，笔者对此类案外人异议的审查方式、

2、司法实践中如何对不动产权利人合法权益进行保护等相关问题进行探讨。   一、案外人异议制度的基本理论  （一）案外人异议的概念   案外人异议是指执行过程中，案外人对执行标的的一部或全部主张实体权利，是民事强制执行程序中一项非常重要的制度。在执行中，我们判断某一执行对象（财产）是否属于被执行人所有，依据的是外观证据，如动产的占有状态，不动产的登记。外观证据证明的事实并不一定与客观事实完全相符，或许单个的外观证据证明的事实会被一个证据锁链否定。当表面证据显示为被执行人的财产，而实为案外人财产时，执行行为与案外人异议联系起来，案外人异议制度就此产生了。[1]   

3、1.案外人异议的构成要件   案外人异议应具备以下三个构成要件：一是提出异议主体应为案外人，具体指民事执行程序之外，未被纳入民事执行程序的主体；二是案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的权利且有充分的理由并提供证据。目前法律对何为“足以排除强制执行的权利”未有明确的规定，导致在执行实践中出现一定的混乱。笔者认为这里主张的权利必须为实体权利，且该实体权利因为法院的强制执行行为而实际受损，除了部分所有权的客体属于国家集体或者限制流通物外，作为最典型最完整的物权一般都能作为适格的实体权利。但担保物权作为一种优先受偿权，因法院即便执行了担保物，享有担保物权的债权人

4、也可以从所卖价款中优先受偿，并不损害其合法权利，因此担保物权债权人不能因人民法院执行了担保物而提起案外人异议。足以排除强制执行的权利除标的物所有权外，也可是建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权。三是案外人异议提出时间为执行程序结束之前。案件尚未开始执行，不存在执行行为侵害案外人合法权益的问题。在执行程序终结后，案外人再对执行标的物提出异议，属于新的争议，案外人应通过新的诉讼程序解决，而不能作为案外人异议处理。   2.案外人异议制度的法理基础   如著名政治思想家洛克所言，“国家权利既是个人权利的保护神，又是个人权利最大最危险的侵害者”。执行权作为一种国家

5、强制权，只有受到有效的监督和制约才能最大限度地满足执行公正的要求。执行实施权和执行裁决权高度集中，是滋生执行腐败的温床。如果当事人和利害关系人均缺乏充分的诉权保障与之对抗，便会导致执行员的自由裁量侵害当事人的合法权利。从这个层面上来讲，授权对抗，以权利制约权力显得尤为重要，因此必须设置并完善执行救济程序，赋予当事人或利害关系人提出异议的权利，对在执行中受到侵害的合法权益进行救济。这也是设置案外人异议制度最重要的原因，且案外人异议同时具有权利性和监督性的双重属性，为案外人提供救济，保护实体权利的同时监督执行行为，保障执行行为正当与合法。  （二）涉不动产执行案

6、件案外人异议的特殊性   法院的强制执行一般基于对物执行，执行标的以被执行人应当承担的责任财产为限。法院首先要查明被执行人责任财产，才能采取查封、扣押、冻结等控制性的执行措施和拍卖、变卖、价款分配等处分性执行措施。在财产的查控和处分中，由于不动产的特殊性以及我国不动产登记制度的缺陷，难免发生误将案外第三人的财产当作被执行人的责任财产加以执行的情形。因此在办理执行案件过程中，涉不动产案外人异议的情形不断增多，如已被法院查封的，包括因财产保全查封登记在被执行人名下的不动产早已出售给案外人。案外人提出异议并要求解除对该不动产的查封。不动产，特别是住房，是一家人安身

7、立命之所，也是家庭财产中最重要部分，房屋买受人购房往往是倾其一生积蓄，此类纠纷如果解决不好难免引发激烈冲突，给法院维稳工作带来极大的困难，更不利于社会的和谐安定。  （三）涉不动产执行案件案外人异议形成的原因及表现   涉不动产执行案件案外人异议的出现主要是因为法院的执行行为侵害了案外人基于不动产而产生的实体权益。这种情况的产生，一方面是由执行工作自身特点所决定的。首先，执行工作强制性和时效性，决定了法院一旦发现可供执行财产，便会立即采取执行措施；其次，执行法院在执行时对当事人所指称的被执行人的财产，只需根据表面证据判断归属情况，不需要像审判机构那样事先对当

8、事人所指称的被执行人的财产进行审查。执行过程中，时常