珠江绿洲营销策划书

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1、珠江绿洲项目策划书1．目标市场定位2．SWOT分析2.1优势分析(S)2.2劣势(W)2.3机会(O)2.4威胁(T)3．区域市场竞争环境调查分析1.1竞争对手楼盘销售现状分析1.2价格水平分析1.3户型分析1.4装修标准及设备分析1.5物业管理费及车位状况分析1.6会所及配套设施分析4．定价策略4.1定价原则4.2推销时机分析4.3内部认购方案4.4一次性或分期推盘分析4.5项目基价的确定4.6楼层、方向和景观系数4.7一期各盘推销价格的确定4.8各种付款办法的折扣率4.9本项目销售量的进度预测5．营销计划筹备工作进度情况6．营销推广及市场推介6.1具体推广内容6.2推广进度

2、安排7．建议8.预警系统22珠江绿洲项目策划书一、目标市场定位1.目标消费者描述收入状况：家庭月收入1.1万元以上。客户来源：国贸、建国门商圈及邻近商务区。阶层：外企和上市企业的中层白领为主。年龄：28—38岁，已婚。教育程度：受过高等教育，大本以上学历。家庭结构：三口为主（小孩年龄在1-10岁），二口为辅。出行方式：私车拥有量占70%。其他：短程以打车为主，远程以打车与公交结合。购房动机：自住为主，兼有一定投资、保值观念。购房行为；夫妻双方决定。2.目标消费者描述工作状态：节奏快、压力大、经常出差，有“自己的语言”（带有许多英文单词的中文）。生活状态：工作之外追求享受，不只满

3、足于生活的品质，更注重生活的情调。消费方式：注重品质，偏爱名牌，持卡消费，崇洋但绝不媚外。讲究品位，但决不浪费，要求苛刻，注重细节。家庭状态：西化，注重家庭生活，更注重子女的成长环境娱乐方式：周末举家出游近郊，长假选择国内游，也有少数国外游，平时在市内或家周边。3.消费群体情况特点：高成长、高文化、中高收入、对生活品味有自己的眼光和需求，一次置业为主，兼有二次置业。具体包括以下几个消费群体：（1）22CBD及东部燕莎、国贸、朝外、建国门甚至丽都商圈的各外企及大中型中资企业的中外籍高层管理者，其消费需求一般集中在110-130平米的户型；（1）CBD及东部燕莎、国贸、朝外、建国门

4、甚至丽都商圈的各外企及大中型中资企业的中层经理中的二次置业者，其消费需求以120-150平米为主；（2）CBD及东部燕莎、国贸、朝外、建国门甚至丽都商圈的各外企及大中型中资企业的中层经理或中低白领的一次置业者，其消费需求以60-120平米为主；（3）CBD及东部燕莎、国贸、朝外、建国门甚至丽都商圈的各外企及大中型中资企业的低层白领、单身、丁克族、自由职业者和当地居民收入较高的阶层的一次置业者，面积一般在120平米以下；（4）东部住宅投资型客户，购房面积集中在50-120平方米之间不等，具体根据不同客户的投资目标和社区具备的投资价值而定。一、SWOT分析1.优势分析(S)（1）项

5、目地块紧邻京通快速路及轻轨车站，距离CBD国贸中心仅6-7公里，交通畅达；（2）地铁八通线2004年建成通车，并将在沿线所经居住小区、学校的区域架设隔音棚，有消息称政府将取消市内快速路的收费，如京通高速路也如此，无疑将是一大利好；（3）项目南依政府投资9个亿，历时11年改造的通惠河，并与高碑店水库连成一片，水景丰富，通惠河将于2003年全线通航；（4）四周无高大建筑物，视野开阔，地块整体氛围比较宁静，适合人居住；（5）绿化隔离带地块空气质量将明显好于市内，尤其是CBD地区；（6）通惠河的近期治理，改善水环境和水资源，大大增强本项目的市场竞争力，增加本案卖点；（7）北京亲水住宅社

6、区较少，尤其是CBD周边亲水社区更是寥寥无几，本案亲水主题凸现强烈的差异性；（8）地块狭长，沿通惠河近千米岸线，为住宅景观卖点及滨河运动休闲带的营造提供了天然基础；（9）社区南北各有50米和70米宽2000米长绿化带，增加了社区生态卖点和园林景观的营造空间；（10）22社区景观设计由具有迪斯尼公园和奥林匹克公园设计经验的美国泛亚易道主持，新加盟外立面设计的五合国际也颇具知名度，提升了社区品牌形象；（1）蝶型塔楼设计保证了户户通透，采光良好，有效回避了传统塔楼户型布局的弱势；（2）户型设计合理，尤其是半间房的设计是一大亮点，弧形落地窗体现了尊重人性化的设计理念，特别是取消了客厅与

7、阳台之间的推拉门，弱化了阳台，使阳台成为客厅的延伸，大大提高实用率；（3）精装修方案提升了产品档次；（4）现代风格的建筑设计，瓷砖外立面，无疑为项目的档次锦上添花；（5）一路之隔的中国唯一一所中国传媒大学——北广，专业外国语大学——二外等四所学院及本案内部大学生公寓，对增加社区文化内涵，提升社区品牌形象极为有利，这相对于高校资源匮乏的CBD周边社区来说，无疑是独家卖点；（6）“珠江合生会”的运作对本案将会有强力的支撑；（7）珠江合生地产的强大总体品牌对本案的形象支撑，同时，本案与煤一、化实及