香樟绿洲营销推广报告8.31

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1、中惠香樟绿洲营销推广报告中惠香樟绿洲营销推广报告樟木头区域营销管理部二零零六年八月十日48/48中惠香樟绿洲营销推广报告第一篇：基础部分香樟绿洲简况一.项目简介二.区域市场分析三.优劣势分析四.项目综合素质归纳五.工程及营销节奏第二篇：整体营销策略一.营销核心问题及对策二.营销推广进度安排（商/住）三.总体推广思路四.推广策略五.广告策略六.主流媒体七.促销原则八.卖场包装策略九.定价策略十.一期营销计划第三篇：营销推广方案住宅：本地部分深圳外销部分香港外销部分商业：第四篇：营销费用预算48/48中惠香樟绿洲营销推广报告前言：1、香樟绿洲营销推广的不同点在于：销售目标区域广泛，

2、目标群分散；（本地、香港、深圳及其它），产品搭配丰富2、香樟绿洲项目与区域其它项目的区别：生活配套带来的生活方式的变化。（配套商业的意义所在）3、因此本报告的主要架构为：基础部分、整体营销策略、本地推广、香港区域推广、深圳区域推广、商业营销推广、营销费用预算等部分。第一篇：基础部分香樟绿洲简况一.项目简介1.地理位置：本项目地处樟木头镇东城北端，南至东城大道，西、北、西南三面至石马河，东至旗岭村及柏峰路，东南方800米为新镇政府，是未来的新行政中心区。2.项目交通环境：项目所在的南面是东城大道，向东直通莞惠公路，西接樟深公路。公交线（8路车）已直通镇中心，只需5分钟车程。规划中

3、的旗峰路沿项目东面山体而建。相距500米的御景花园已开通香港直通巴士。交通四通八达。地块西南500米处有已基本建好的2万平米的公交总站。距离樟木头火车站2公里，距离镇中心、汽车客运站1公里。3.项目周边市政配套：1公里范围内有新镇政府办公楼、税务、供电、交通、电信、邮政、规划、医院等市政配套，新行政中心区在未来1—2年内初具规模。2公里范围内，还有御景高尔夫练习场，御景缤纷世界儿童乐园、规划中的龙仙公园。两公里范围内，新都大酒店、百佳超市、樟罗小学、东城文化广场市政休闲配套和教育配套等。48/48中惠香樟绿洲营销推广报告1.项目经济技术指标：项目计量单位备注用地面积29.36万

4、m2总建筑面积50.98万m2小区容积率1.73住宅建筑面积48.5万m2商业建筑面积2.3万m2其中售楼处1429m2社区配套设施7，800m2停车位1750个地下：1250个，地上：500个2.项目产品构成：总体建筑产品构成（4～7期为预算数据）：户型套数套数比重平均户面积建筑面积面积比一房一厅2004%50100002%两房两厅155035%60-8411935025%三房两厅195044%85-12022425046%四房两厅3007%160--1805100011%五房两厅601%170-180105002%复式1203%180--200228005%花庭美墅2766

5、%107-206427809%Townhouse260.6%18046801%合计4482148.5万100％1）1～3期产品构成：户型面积区间（m2）套数（合并前）套数比重（合并前）套数（合并后）套数比重（后）一房一厅5052724%1599%两房两厅（小）60-691206%1207%两房两厅（大）70-8480437%43624%三房两厅（小）85-10034316%34319%三房两厅（大）101-120342%32218%四房两厅160402%1207%复式120～320201%201%花庭美墅（小）129～1531507%1508%花庭美墅（大）158-224126

6、6%1267%合计2164100％1796100％48/48中惠香樟绿洲营销推广报告一.目标市场分析1.樟木头市场小结：1）十多年的发展，形成樟木头外向型的房地产市场格局。2）樟木头社会平均发展水平中等，但是人均GDP较高，有藏富于民的特点。3）05年新楼盘拉动需求市场，销售升至历史第五，渐入回暖佳境。房地产市场进入转型调整期。4）总量供应波动大，土地后续供应量有限；年均消化量比较平稳，从95年开始，以15万平米/年的消化量行进。销售均价上升幅度小，连续7年保持在3500元/平米左右。5）2004年商品房销售面积锐减。主要原因：03年政府土地供应量减少，香港受到sars影响经济

7、下滑，03年初深港24小时通关，原港客资源消化殆尽。6）05年回升速度较快，主要表现政府土地供应增多，本地消化开始释放，目前本地客户置业比例占到6成以上。目标客户市场结构正在悄然改变，十年来外销市场格局被打破：内外销比例由5:95变化到40:60。预示了樟木头的房地产市场将有一个转变，内销市场是以后发展商要面对和研究的重点。港客置业比例减少原因：A.樟木头经过10多年的市场发展和外销发展，已进入成熟期，城市发展没有持续性的更新变化。B.早期在樟木头置业的港客由于治安问题或者物业陈旧问题多空置