中国闲置土地的形成原因、影响及解决措施

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1、中国闲置土地的形成原因、影响及解决措施　　闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。我国地少人多，人均占有的土地资源仅为0.72hm2[1],仅相当于世界平均水平的1/3.土地闲置不仅破坏土地市场秩序，导致土地低效利用和资源浪费，加剧人地矛盾，同时对国民经济也存在很大负面影响，一方面，大量闲置土地造成政府控制的可供土地不足，直接影响房价上涨，制约着人民群众居住条件的改善，同时，削弱政府调控和经济发展能力，且由于土地巨大的收益差距，容易滋生官员的腐败。因此研究土地

2、闲置问题对国民经济的影响有助于提高社会意识，防止闲置土地的形成，提高土地利用效率，促进工业化和城市化进程[2].　　1我国闲置土地现状　　2004年，国土资源部对全国范围内的城镇存量用地情况进行了地毯式检查。结果显示：我国城镇用地规划范围内共有闲置土地7.2万hm2,空闲土地5.6万hm2,批而未供的土地13.56万hm2,这三类土地占现有城镇建设用地总量的7.8%[3].国家统计数据表明，至2010年5月底，全国共有闲置土地2815宗，占房地产违规违法用地宗数的91.69%,面积为1.13万hm2,占房地产违规违法用地面积的90%

3、.　　虽然从时间上分析，我国闲置土地问题由于受到广泛关注，且闲置土地与房价的密切关系间接影响到人们的生活水平，全国闲置土地的情况有所好转，但是在房地产违法违规用地中，土地的闲置问题仍然是主要的问题，因此我国当前土地闲置的情况依然严重。目前，土地闲置问题大体上可分为两类，一类是由企业自身的原因造成的（占46%），另一类是由政府的原因造成的（占54%）。这说明在造成闲置土地的问题上，政府职能的偏离是主要的因素。从闲置土地分布来看，东部地区如北京、上海、广东等东部沿海经济发达的省份占上报违法违规用地面积的62.46%.从闲置时间上来看，土

4、地被闲置5年以上的占闲置土地面积的31%,5年以下占闲置土地面积的48%,还有21%的被闲置土地在合同中没有规定具体的开发时间。这种房地产项目用地圈而不用、征而不建成为我国城市土地闲置问题的大块[4].　　2闲置土地的原因分析　　造成我国土地闲置的原因很多，总结为政府、经济、制度的三个常见的和根本的原因。　　2.1政府方面的原因　　国土资源部在《关于整治土地闲置问题的调研报告》中披露：由于政府原因造成的闲置土地占到了54%.由政府造成的原因又可细分为以下几个方面：①各级政府在依法征收或收回土地后，由于区位、土地用途规划、土地使用限制

5、、土地出让底价过高等原因，加上缺乏政策扶持和制约机制，使得部分土地被闲置或者低效利用；②政府谋求GDP增长是土地闲置的一个客观原因。地方政府为谋求高政绩加大对土地的作为，通过招商引资等来加快地方经济发展，然而这些企业有些因为缺乏资金等自身的原因，而未能开发，或者地方政府只是片面追求招商引资进度，而不进行充分论证，合理规划，也不考虑是否符合城市总体规划要求及其他土地管理的相关规定，最后在总体规划修编后，此项目用地与城市规划不相符而使得企业项目搁置；③由于分税制体系使财政收入的分割向中央政府倾斜，造成地方政府财政资金缺乏，所以地方政府致

6、力于高价出让土地，来得到最大的财政收入，客观上为土地闲置提供了较宽松的环境；④政府管理不到位、政策执行力度不够。一些地方政府担心查处了被闲置的土地后将影响地方的GDP,以及其土地财政收入。因此，地方政府对土地闲置的问题不是很重视，对闲置土地的摸底工作不积极也不全面，惩处力度不大，声势不强，未能起到震慑作用。　　2.2经济方面的原因　　开发商在经济上的原因可归为自愿与非自愿两种情况：①开发商出于利益目的而故意囤地。土地具有稀缺性和增值保值性，其未来的升值空间很大，早期以低价购进土地，过段时间再以高价卖出，赚取土地增值收益。同时，地价的

7、上涨将带动房价的上升，则又获得了巨大的房屋买卖利润。这中间的巨大利润差额让许多房地产商和投机者都乐于囤地，造成了土地闲置，也影响了房、地市场的扭曲；②开发商出于非自愿而导致的土地闲置。一些企业通过出让方式取得土地后，由于资金周转不过来或者资金不足等原因，而不得不中止项目，停止开发土地，导致了土地的闲置。或者由于地方政府无法按时完成拆迁安置工作等开发前期工作，从而导致开发商无法进行土地开发等工作。　　2.3制度方面的原因　　我国相关的法律法规不完善是闲置土地大量存在的重要原因：①《土地管理法》和《房地产管理法》中明确的规定了满1年未动

8、工，连续2年,这在时间上就有了1年或2年以上的法定刚性闲置的事实，极不利于土地的集约利用；②《土地管理法》和《房地产管理法》都只对收回情形作了说明而没有对闲置土地的收回程序做出详细的细化规定；③土地转让有其法律的限定，在土地处于不满足