房地产开发企业的税收筹划途径方法的研究

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1、房地产开发企业的税收筹划途径方法的研究　　房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。　　税收是房地产开发企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，房地产开发企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为房地产开发企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。　　税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于

2、经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。　　税收筹划是每个企业的应有权利，但具体到各自的节税机遇却不尽相同。经济因素、税收因素、管理因素、节税技能因素等等，都从不同方面制约着税收筹划的利益。作为税收筹划的主体，除了具备经营管理知识，还必须充分了解各项税收制度和掌握科学有效的税收筹划方法。从目前我国国情来看，存在税种差别、税收优惠政策、企业组织形式、经营项目、投资途径、营销方式、盈余分配、会计处理、内部企业之间、关联企业之间、申报整体单位之间等多种选择，这就为纳税人提供

3、了广阔的税收筹划空间。　　房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的　　税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免房地产开发企业超额税负。②中级税收筹划：优化房地产开发企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个房地产开发企业不断走向成熟和理性的标志，是一个房地产开发企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往

4、往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，房地产开发企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻房地产开发企业的税收负担。　　一、房地产开发企业项目立项应考虑的税收筹划　　房地产开发企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。　　1.选择合适的建房方式　　大部分房地产经营房地产开发企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。　　(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行

5、房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。　　(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入

6、股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。房地产开发企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。　　2.开发多处房地产　　房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为房地产开发企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要房地产开发企业根据具体情况予以分析比较。　　例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为

7、1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果房地产开发企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-24

8、0－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳