浅析房地产开发企业的税收筹划

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1、房地产开发企业的税收筹划摘要：房地产开发企业在项目实施过程中会经历项目设计，项目建设,项目销售三个重要阶段。企业的开发成本主要产生于此三阶段，其中税收是重要的成本之一。严格按照我国的税法规定进行税收筹划，可减轻企业税负，对优化企业财务管理具有重要价值，为企业进一步发展创造条件。关键字：房地产；税收；筹划税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标-致。税收筹划对企业

2、和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃

3、税，偷税，是企业的一项重要财务管理轰动。税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下,尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素：首先，依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。

4、其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性,所以进行税收筹划应该时刻关注猊法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。税收筹划甫3个操作层次组成：初级税收筹划（避免企业超额税负）；中级税收筹划（优化企业税务策略）；高级税收筹划（争取有利的税收政策）。真正意义上的税收筹划是

5、一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。一房地产开发企业涉及到的税收优惠政策：1•营业税：企业以不动产投资入股，参与接受

6、投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。2.土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税；因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税；以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税；-方提供土地，方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后，向客户收取代

7、建收入的行为，免征土地增值税；在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征止地增值税。自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免土地增值税。二利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高企业的经济效益。1变房地产销售为投资按照现行税法规定，以不动产投资入

8、股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产