房地产开发企业税收筹划的研究和分析

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1、房地产开发企业税收筹划的研究和分析林思鸿三明学院2012级财务管理专业福建三明365004扌商要：税收筹划可以使企业减轻税收负担，获得利润最大化。但我国的税收筹划起步晩，使得我国税收筹划落后与大部分发达国家。房地产开发企业房地产是个综合性产业，跨越生产和流通二个领域，涉及税种多，税负重。该行业的税收筹划的特点，问题和方式具有一定的代表性，通过分析该行业纳税现状和存在的问题，结合国家对该行业所制定的税收优惠政策，对其主要税种的税收筹划方法进行了研究，对其他行业更好的进行税收筹划，有一定的借鉴作用。关键词：税收筹划；房地产开发企业；税负引言我国企业的

2、税收筹划在2000年以后有了一定的进步和发展，对于房地产开发行业而言,房地产业跨越生产和流通二个领域，涉及税种多，税负重,税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产企业在面临激烈的市场竞争时，为了谋求生存、发展和获利，就必须针对企业自身的特点采取不同有效的方法，而减少企业成本是通常企业惯用的基本手法之一，其中，企业税收负担的轻重是直接影响着其成本高低。近年来，针对企业税收筹划这个问题，国内众多学者对此进行了不同的系统的介绍。张秀莲（2002）151p<25-27）认为企业开展税收筹划必须遵循成本效益原则，税收筹划方案的设计应树立全局观念，以税

3、后利益最大化为根本目标。姜春兰（2005）⑷指出税收筹划的作用归纳起來有两点：其一，防止纳税人陷入税法陷阱，缴纳不该缴的税款，这有利于实现财务利益最大化。其二，税收筹划人为了节省更多的税款，总是密切关注着国家制定的能够减少纳税人税负的最新政策，这在客观上起到了更快、更好地贯彻国家政策的作用。王波（2012）认为，房地产商可在合理的前提条件下对房地产企业的税收进行合理的筹划，降低房地产企业的税费，并且一定程度上为房地产企业规避风险，从而使房地产企业获得最大的利益。税收筹划的应用在企业成了必不可少的一部分。而且房地产开发企业合理的税收筹划,将直接影响

4、到我国国民经济的又快又好发展，尤其对中国当前的房地产市场的发展意义重大。根据房地产开发企业主要需要缴纳的税种营业税、土地增值税、房产税、企业所得税的税收筹划的具体方法，给整个用地产企业行业更直观的解释,通过税收筹划，使企业实现自身价值最大化,提供-•种新的税收思维模式给该行业的管理者，促进该行业企业对依法纳税意识有所提高，创造企业价值最大化。一、房地产开发企业的纳税现状分析（一）房地产开发企业涉税分析房地产的经营对彖是土地和建筑物，包括地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务等多种经营活动。按照现行的税法分析，针对房地产企业在各个环节的的纳

5、税现状整理，该行业的企业主要涉及以下税种：征收坏节税种计税依据税率房地产开发契税耕地占用税印花税交易合同价款占用耕地面积交易合同价款3%-5%的幅度比例税率1-10元/平方米0.5%。或0.3%。房地产交易营业税土地增值税契税印花税城建税教育费附加地方教育附加房地产转让及租赁收入增值额交易合同价款交易合同价款营业税随营业税附征随营业税附征5%30%-60%超率累进税率3%-5%的幅度比例税率0.5%7%、5%成1%3%2%房地产持有房产税城镇土地使用税房产原值或租金土地面积12%或12%0.6-30元/平方米房地产所得企业所得税个人所得税应纳税所

6、得额个人所得25%20%房地产清算企业所得税土地增值税应纳税所得额增值额25%30%-60%超率累进税率根据数据分析，房地产企业需缴纳10种税种，利用合理税收筹划，降低企业的管理成本,提高企业效益是非常必要的。在房地产企业缴纳的税种屮，占比重较大的重点税种是土地增值税、企业所得税、契税、营业税和房产税,也是房地产税收筹划的重点税种。（二）房地产开发企业目前的纳税规模在房地产企业需要缴纳的十个税种，其中有五个税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税在其他行业也有涉及，而房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税仅在房

7、地产行业征收。此外，还有一个具有税收性质的收费，即教育费附加。据财政部公布的数据，2003年全国税收收入为2万亿元，2012年为10.06万亿元，在十年间，增长了400%。而房地产业的税收收入增速，远远超过税收总收入增速。2003年至2012年中国税收总收入和房地产五大税收收入增速走势：-♦一屮国税收收入总额T-房地产五大税收收入总额据统计，在房地产行业征收的五个税种收入合计，2003年达到900多亿元，而到了2012年，上升到1・01万亿元，相对于2003年增长了1022%。五个税种收入合计占稅收收入的比重，从2003年的4.5%,提高至201

8、2年的10.1%。其屮，土地增值税的增长速度最快，从2003年的37.3亿元上升至2012年的2718.8亿元，增长7289%,占全国税