房地产项目融资探析

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1、房地产项目融资探析　　从房地产项目融资的概念入手，了解项目融资这种新型融资方式的特征，充分看出项目融资方式比传统融资方式的明显优势，又通过解析项目融资的框架结构，可以对项目融资有一个基本的了解；之后又分析我国法律对商业房地产项目融资的影响及限制，得出项目融资在我国商业房地产开发中存在适用的可能性，最后对企业在适用项目融资这种新的融资方式时应当注意问题予以提醒。　　一、房地产项目融资---项目融资的概念及特征。　　1、房地产项目融资---项目融资的概念。　　项目融资作为一种新型的融资方式，在20世纪初期就已经出现了，90年代开始实践运用，一直是国际金融界关注的热点之一，

2、它与传统意义的融资方式是有明显区别的。在经济学界，对此一般有狭义和广义上的两种说法，即：狭义上的项目融资仅指无追索或有限追索的融资；广义上的项目融资是指一切为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的所有融资活动。我们一般说的项目融资通常指的是狭义上的概念.　　2、房地产项目融资---项目融资的特征。　　项目融资作为一种新型的融资方式，其具体特征为：　　（1）项目导向。项目融资的安排不是依赖于项目投资者或者发起人的资信，而是主要依赖于项目本身的现金流量和资产。贷款人在项目融资中主要关注的是该项目本身在贷款期间能够产生多少现金流量用于还款，贷款

3、的数量、融资成本的高低以及融资结构的设计都与项目的预期现金流量密切相关，密切的结合在一起。采用这种融资方式对于一些因投资者无法取得担保条件而难以贷到资金的项目，具有很明显的效果，可以获得较高的贷款比例。　　（2）有限追索或无追索。该项目融资与传统融资区别的重要标准为贷款人对于项目借款人的追索形式和程度不同。在项目融资中，按照融资结构的安排，贷款人或者是在某个特定的阶段对项目借款人实行追索，或者是在某个特定范围内对项目借款人实行追索，除此之外，无论项目出现任何问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产、资金流量等之外的任何形式的财产。所谓无追索，是指在项目融资的任何阶

4、段，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产、资金流量等之外的任何形式的财产，它是有限追索的一种特例，因为这种方式对于贷款人来说风险比较大，在现实中很少使用。　　（3）分散风险。与传统的融资形式不同，项目融资采用的是有限追索或者无追索的安排，与项目有关的各种风险要素就在项目投资人、贷款人和与项目有各种直接或者间接关系的其他参与人中进行分担，而这种分担要通过一系列合同安排来实现。　　（4）融资成本较高。由于项目融资涉及面广，结构复杂，需要做好大量的有关风险分担、税收结构、资产抵押等一系列技术性的工作，筹资文件比一般商业贷款要多很多，大量的前期工作导致融资成本的增高。　　项

5、目融资虽比传统融资方式复杂，但可以达到传统融资方式实现不了的目标。一是有限追索的条款保证了项目投资者在项目失败时，不至于危机投资方其他的财产；二是在国家和政府建设项目中，对于“看好”的大型建设项目，政府可以通过灵活多样的融资方式来处理债务可能对政府预算的负面影响；三是对于跨国公司进行海外合资投资项目，特别是对没有经营控制权的企业或投资于风险较大的国家或地区，可以有效地将公司其他业务与项目风险实施分离，从而限制项目风险或国家风险。可见，项目融资作为新的融资方式，对于大型建设项目，特别是基础设施和能源、交通运输等资金密集型的项目具有更大的吸引力和运作空间。　　二、房地产项

6、目融资---项目融资的框架结构。　　1、房地产项目融资---项目的投资结构。　　所谓项目的投资结构，是指项目的投资者对项目资产权益的法律拥有形式和其他项目投资者之间的法律关系，也就是项目的所有权结构。在一般性的项目融资中，通常采用的投资结构主要有公司型合资结构、合伙制投资结构和非公司型合资结构。但在我国现行法律环境之下，仅有公司型合资结构有存在的合理性。　　2、房地产项目融资---项目的融资结构。　　融资结构是指为了实现投资者在融资方面的要求，设计和采用什么样的融资模式，它是项目融资的核心部分。在我国现行的法律环境下，适宜于房地产开发项目的融资模式包括两种，一是通过单

7、一项目公司融资，另外一种是对于大型公共房地产项目中采用的BOT模式。　　3、房地产项目融资---项目的资金结构。　　项目的资金结构设计主要用来决定在项目中股本资金、准股本资金和债务资金的形、相互之间的比例关系以及相应的来源。在房地产项目融资中主要采用的债务形式是银行贷款。　　4、房地产项目融资---信用保证结构。　　项目的信用保证结构是指在项目融资过程中所采取的各种担保形式的组合。由于在房地产开发中项目的运营中会存在许多不同类型的风险，所以银行和其他债权人在增强项目资金的安全性，考虑项目本身的经济强度之外，还会要求有来自项目之外的各种直接或间接的担保